营销策划-住宅创意-2014上海智帝中国光华糖果公元.pptVIP

大事件 光华 糖果公元 营销策略 智帝中国 / 上海 2014.5 * 目录CONTENTS 卖什么？？ 卖给谁？？ 怎么卖？？ 周边竞品市调表 \ 哥伦国际 汇金大厦 领峯国际 卡米小城 兆丰99 上海游站 博富尚城 中城国际 悦城 地段 光明路398号 徐公桥路与商务大道交汇处 徐公桥路与光明路交汇处 外青松公路和蓬青路交叉口 兆丰路站口金卫广场一楼 绿地大道258号 玉桥路368号 光明路纵五路 云桥路359号 价格 7000/10000 10000 10000 9250 1250 毛坯12500 装修15000 9250 11000 11000 配套 / / / / / / / / / 层高 3.2/4.49 3.6 3.6 4.49 4.49 4.8 4.49 4.49 4.5 物业 4.5元/㎡ 4.5元/㎡ 3.5元/㎡ 3.5元/㎡ 3.9元/㎡ 6元/㎡ 3.5元/㎡ 5元/㎡ 4.8元/㎡ * 区位地段 卖什么 卖交通—— 11号线兆丰站100米 ——工作与事业，从容转换，转瞬捷达；出租客源不断，保值升值在望，绝佳投资地段！ VS兆丰99，区位优势占位 —— “中上” * 楼盘价格 卖什么 卖性价比—— 周边3公里内最低价 ——超值价格，打消疑虑，升值可待！ 周边楼盘价格 价格优势占位 —“上” * 环境配套 卖什么 相关配套各项目共有。 卖生活—— 商业、学校、公园自成一城 ——出租自住皆宜。 竞争优势占位 —“无” * 推售产品 卖什么 卖产品—— 挑高，面宽，多变空间。 ——1间变2间，2间变4间，更高使用率，更多回报。 兆丰99层高4.5M ，糖果3.6M 产品优势占位 ——“无” * * 目录CONTENTS 卖什么？？ 卖给谁？？ 怎么卖？？ 目标客户 卖给谁 □ 约70—80%的投资客 ——投资渠道狭窄，首选还是好出租小物业。 □ 约20%的自住客 ——受上海市区高房价挤压，买房结婚过渡。 投资客打头阵——中小户型50—60㎡为主 自住客跟上来——中型宜居60—70㎡为主 * 购房客户心理 卖给谁 主力客群描述： 上海的白领、生意人、中产阶层，手里有一定闲置资金，缺少投资渠道； 看好上海，看好花桥，看好花桥作为“西上海”的吸纳力和辐射力； 着眼于区域、地段、产品、出租汇报与升值空间； 对产品价格十分敏感，并据此判断是否值得投资；? 留意媒体的地产、金融等版面信息，对相关政策有自己独特的见解； 第2次以上购房经历，有一定投资经验，关注产品品质。 * 客户需求——他们最重视的是什么？ 卖给谁 价格 是否有足够的吸引力—单价？总价？ 地段 是否好出租，有回报—地铁？高速？ 潜力 是否能保值，易升值—政策？规划？ 产品 是否有亮点—外观？特色？ 灵活 是否易出手—出租？转卖？ * * 目录CONTENTS 卖什么？？ 卖给谁？？ 怎么卖？？ 突破常规之 策略突围 怎么卖 突破常规，不走寻常路 政策收紧的背景之下，虎视眈眈的竞争之下， 率先走出一条不一样的路数！ * 突破常规之 策略突围 怎么卖 项目重新定位——小资金 撬动大未来 着力点： 上海西 · 11号线 兆丰站100米 50—70㎡ 多能 成长型 空间 * 突破常规之 策略突围 怎么卖 价格冲击市场，6800开始分批低开高走 着力点： 利用价格优势，冲击市场 实施点： 500余套房源，分10批，每批50套限量放送 第一批 6800 第六批 7800 第二批 7000 第七批 8000 第三批 7200 第八批 8200 第四批 7400 第九批 8400 第五批 7600 第十批 8600 * 突破常规之 策略突围 怎么卖 价格冲击眼球 实施点： 地铁口100米6888元/㎡ 挑战3公里内最低价！ 裸价销售 谢绝还价 着力点：用价格挑起花桥市场，产品第一时间入眼 * 突破常规之 画面表现 怎么卖 * 突破常规之 画面表现 怎么卖 * DM 大事件