营销策划-住宅大盘-2011江苏金鹰国际花园综合体项目营销计划书.pptVIP

价格定位 [1]定价目标 市场占有份额 项目品牌 最大利润 销售均价 市场竞争 市场接受 去化速度 [2] 定价原则 随行就市定价法： 上述已对本案进行项目价值判断，将选择本项目板块内若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“区位”、“品牌”、“物业类型”、“产品配置”、“舒适”、“便利”、“景观”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 价格定位 价格定位 [3] 高层权重评价表 价格定位 [3] 别墅权重评价表 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 实现销售目标，赢得客户面的核心-深度挖掘本项目区域高成长价值 分类 方式 项目 1 客户 2 渠道 3 我们做区域价值运营领跑者，做老师 寻找追求品质与价值空间的远见者 深挖生态区、科教去和政府区，围绕客户群做足工作 推案策略 总体策略 新华1#地块 推盘设计 未来社区 生活品质 人文生态 品牌打造 国际路线 国内趋势 市场需求 最高标准 环保节能 品质保障 原生态景观 文化熏陶 人与自然 传承经典 发展视野 品牌实力 悬念？舆论造势 炸点！占领市场 内涵！情感磁暴 混响！品牌震撼 互为补充 推案策略 总体思路 文化引导 形象导入 品牌建立 情感诉求 品牌提升 进度拉动 强势促销 公关互动 品牌销售 惯性销售 推案策略 金鹰国际花园2011年营销计划书 连云港营销策划部 2010年12月 连云港金鹰置业有限公司 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 项目资料背景 总体经济技术指标 总占地面积：509898㎡ 容积率：1.98 总建筑面积：1100000㎡ 建筑密度：25.2% 绿地率：30.01% 总户数：6598户 机动车位：5284位 1#地块 151套联排别墅 912套高层住宅 640套回迁安置房 2#高档住宅社区 4#地块 政府区CBD中心 5#地块 中心花园 高档住宅区 6#半山别墅 7#半山别墅 [1] 项目总平图及各组团地块示意图 [2] 本期项目总平图及分期开发示意 本期经济技术指标 本期占地面积：177900㎡ 容积率：2.41 总建筑面积：345353.16㎡ 产品类型：联排别墅、高层住宅 总户数：1654户 绿地面积：33856.9 ㎡ 本期销售套数：联排别墅75套 销售面积: 20589㎡ 销售均价：联排别墅12300元/㎡ 销售总额：2.53亿元 1#地块二标段一期 联排别墅75套、高层住宅156套 项目资料背景 1#地块一标段 640套回迁安置房 二标段一期 二标段二期 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 在三个月时间，实现销售额1.55亿，对于销售速度的高要求 品牌：抢占新城中心，成就区域影响力，实现金鹰连云港区域运营化； 目标 客户：树立金鹰地产品牌的客户满意度，关注客户服务，树立金鹰客户满意度前列。 价量：高速，高价 2011年10月 2011年12月 目标：2011年实现资金回笼1.55亿销售额，联排别墅实现均价12300元/㎡以上！ [1] 1#地块二标段一期总销售目标 销售目标 高层住宅 1#地块二标段一期推量销售面积38984平方米，房源312套。 实现市场认购率50% 联排别墅 1#地块二标段一期推量销售面积20589平方米，房源75套，实现去化率85%。 实现资金回笼1.55亿元 联排别墅去化64套 高层认购率156套 [2] 1#地块二标段一期产品业态分解 销售目标 [3] 1#地块二标段一期资金回笼分解 销售目标 [4] 1#地块二标段一期销售指标分解表 销售目标 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 市场研判 市场大势：预计2011年连云港市场供应量在1100万方左右，成交量预计为400万平方米左右，整体市场供销竞争压力较大。 市场预估： 1、房地产政策从紧趋势逐渐显现，2011 年国家将继续促进楼市的平稳发展； 2、随着2010年宏观调控的持续深入，很多一二线城市的市场需求比重大大缩减；连云港城市刚性需求经过2010年的集中释放，相对投资行为较小的连云港市场，2011年刚性需求规模势必还将超越201