营销策划-住宅大盘-2013年文登市龙都丽景营销策划案.pptVIP

整体策略 定位：准确定位——突出卖点 营销：精确制导——体验营销、活动营销、渠道营销 推广：拔高形象——提升价值 坚持“国际品质 /高尚生活/文登品质标杆大盘”的定位 坚持挖掘“文登新区核心地段公园美宅”的资源优势 坚持挖掘“城市美好生活”项目的生活和文化价值 总体原则： 总体策略： 营销策略 形象展示策略 针对性策略 推广策略 营销策略 活动营销 关键动作 既已高举就要高打，针对项目存在的问题进行全面改造， 重新包装，建立强势的第一意象， 借各节点进行片区炒作， 建立大盘气势。 线上早行动，得业内者得天下；（短信、网络、电视） 线下多布局，得客户者得天下；（户外、DM、现场、外展等） 根据余下的产品情况，对现有客户资源进行梳理，并进一步细分，找出相应的目标客户，配合相应的促销方式，进行集中销售。 通过活动，吸引客户和业界眼球，同时也保推与新老客户的互动。 营销策略 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 促销策略 市场分析 项目分析 形象展示策略 针对性策略 活动营销 推广策略 营销思路 价值梳理 营销策略 营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知本项目高品质的未来生活形象。 形象体系 产品价值形象 卖场氛围展示 关键物料设计 售楼处展示 样板房 园林 主入口 主入口通道 指示系统 看楼通道 围墙 样品展示 宣传片 品质说明书 商业体规划 形象展示策略 中式现代风格样板房 美式现代风格样板房 设计打造不同风格的样板间，最为直观的让客户体验到未来生活场景，促成销售 形象展示策略 第 * 页 清水样板房 形象展示策略 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 促销策略 市场分析 项目分析 形象展示策略 针对性策略 活动营销 推广策略 营销思路 价值梳理 营销策略 第 * 页 何谓针对性策略？ 根据不同的侧重点，以针对性较强的方式进行点对点的销售。 根据所需推广的产品，对目标客户进行细分，并针对这一部分客户进行攻坚。 本项目本年度的侧重点在于清理现有的余下货量，实现资金回笼，为后期营销作准备。 针对性策略 第 * 页 整体思路： 4－5月份，把推广的侧重点放在一期，重点以一期的余下货量消化为主，争取在这一阶段内完成即定销售任务。 6－8月份，把重点从一期转移到二期，因二期大面积高楼层的情况，属于较难消化的户型，因此需要花费更多的精力，作好长期攻坚的准备。 9－12月份，逐渐将视线放到9#，根据前面几个月的销售情况，对9#的前期预热适度斟酌。 12－14.01月份，进行商业部分的前期工作和2#、3#的推广准备。 （建议装修3套样板房，一期1套，二期2套以配合销售，提升项目竞争实力） 针对性策略 第 * 页 执行思路 一期为现房，户型多为低楼层和高楼层。 需求分析 现房：可针对急需新房入住的客户 低楼层：针对家中有老人需要入住的客户 高楼层：对生活有一定追求，且是刚性需求的年轻客户。 针对一期推广，主要客户来源还是以老客户梳理为主，结合部分意向新客户，根据需求进行分客户类别，分批次统一集中销售。并且配合相应的现场活动和价格优惠。 针对性策略 第 * 页 二期，大面积且高楼层高总价问题 需求分析 大面积，高楼层：主要针对自住改善型客户。 由于改善型客户多为相对成功的人士，要么是单位管理层或者是生意人，收入高，资金来源广。 针对这一部分客户，建议实行团购计划，通过对事业单位，各种商会，村镇组织机构等团体。联系其组织中的重要领导，组成团购看房团。 由于生意人的资金流动比较大，手头存有的现金不一定够支付首付，所以在团购时，可实行差异化的“低首付”策略。针对看房团上门，配合相应的价格优惠措施和现场小型活动。 针对性策略 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 促销策略 市场分析 项目分析 形象展示策略 针对性策略 活动营销策略 推广策略 营销思路 价值梳理 营销策略 主要以亲民活动为主，经常性的与客户互动，让客户真正感受到“我就是这的主人，这就是我的家”，让客户对我们产生亲近感，增加市场美誉度，同时活动与销售配合，拉动销量。 活动方案如下： 感恩母亲-母亲节购房的顾客均赠送珍珠项链一条 亲子欢乐颂-儿童节父亲节购房顾客均赠送儿童蛋糕一盒 浪漫情人-七夕节购房顾客均赠送高档红酒一瓶或精美巧克力一盒 红酒品鉴会-中秋佳节举办大型红酒品鉴会，邀请知名人士到场，提高品牌知名度 新老客户答谢酒会-感恩节举行新老客户答谢酒会，进行聚餐和抽奖活动 圣诞狂欢夜-圣诞节举行大型演出舞会等现场表演 活动营销策略 综合文登市场状况分析之人群状态部分与推广中人群获知信息模式部分，可搭建文登购房者主动阶段行为模式模型： 产生购房意向——确定置业区域（城东新城）——咨询朋友或关注其信任的信息——直接到达区域