营销策划-住宅大盘-金地-湖南长沙金地长沙观音岩项目资料.pptVIP

1 营销环境 2 竞争分析 3 产品分析 4 SWOT分析 5 客户分析 6 市场定位 我司项目 靠近车站北路烈士公园和年嘉湖的长沙第一代富人区 靠近人民东路的第二代富人区 CBD 河东江景豪宅 准第三代富人区 相对当时普通商品房价格较高， 项目品质较为一般 富人区概念 主要依靠地段 1. 市场定位 豪宅项目三个价值支撑点：精神 城市资源的纯地段占据理念 开始向稀缺自然资源占据理念升级 高端低密度项目聚集度高 资源+地段 长沙富人区收官之作 1 营销环境 2 竞争分析 3 产品分析 4 SWOT分析 5 客户分析 6 市场定位 豪宅项目三个价值支撑点 产品 精神 区域 豪宅项目 观音岩风景区概念 1、占据不可复制的稀缺资源； 2、距城市繁华地段较近； 奢享配置、极致风情 1、大比例户型面积赠送； 2、7500平米双会所； 3、原汁原味地中海风情； 全新打造 长沙富人区收官之作 1、重建区域精神价值； 2、利用片区内低密度、高端项目聚集度高的特点，区域联动 3、渲染项目名门望族气息； 1. 市场定位 7、项目目标 项目规划产品与整体开发计划 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 大联排 小联排 叠加 洋房 合院 小独栋 中独栋 大独栋 大联排 叠加 五期 六期 七期 四期 三期 三期 二期 一期 物业类型及一期物业分布 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 类型 面积区间 数量 比例 一期产品 楼王 1200㎡ 1 6.8% 大独栋 583-687㎡ 13 3 中独栋 390-497㎡ 56 8 小独栋 307-344㎡ 59 12 合院 260-294㎡ 96 5.1% 33 大联排 230-269㎡ 254 21.3% 120 小联排 199-215㎡ 148 44 叠加 211-251㎡ 408 21.6% 洋房 156-231㎡ 852 45.2% 合计 1887 220 项目以联排、叠加、洋房等类别墅产品为主，独栋产品作为顶级物业，提升项目整体形象。 7、项目目标 　 规模 万㎡ 物业类型 销售周期 开工时间 备案时间 入伙时间 一期 6 独栋+联排+合院 2011.09—2012.11 2010.11 2011.12 2012.06 二期 7 合院+联排+叠加 2012.10—2014.02 2011.09 2012.12 2013.06 2013.06 2013.12 三期 4 独栋+联排 2014.01—2014.11 2012.12 2014.06 2014.09 四期 5.4 叠加 2014.10—2015.12 2014.03 2015.06 2015.09 五期 5.4 独栋+联排+合院+叠加 2015.11—2016.11 2014.11 2016.06 2016.09 六期 5 洋房 2016.12—2017.12 2015.11 2017.06 2017.09 七期 7.2 洋房 2017.11—2019.06 2016.11 2018.06 2018.09 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 7、项目目标 （暂定开发计划） 本项目作为集团公司进驻长沙的第一个项目，项目本身外部资源十分丰富，是一块不可多得的、优质、高端地块，项目整体开发周期较长，市场规律告诉我们，项目一期营销推广尤为重要，一期的市场形象和口碑良好，为后面奠定了良好的市场基础，等于整体项目成功了50%； 1）品牌目标 将项目打造成长沙经典标杆项目，塑造金地集团一流地产开发公司的品牌形象； 2）销售目标 通过精心规划开发销售，最大程度提升地块价值，追求更高销售溢价； 完成集团下达的平均每年5万㎡的销售任务； 7 项目目标 8 营销战略 9 执行要点 项目目标 7、项目目标 长沙别墅市场项目市场销售情况 项目 产品情况 户型面积 单价范围 09-10年 月均消化套数 年消化量 绿城青竹园 独栋 600-1200 12000-16000 2套 1.7万㎡ 保利阆峰云墅 独栋 350-450 9000-12000 22套 5.9万㎡ 美洲故事 双拼、联排 350-400 双拼13000 联排8500 6套 2.1万㎡ 郡原美村 独栋 270-330 11600 5套 2.2万㎡ 金科东方大院 联排 160-270 1000-13000 16套 4.7万㎡ 沙河迪亚纳湾 联排 170-200 6500-7400 开盘后3个月内消化105套 目前处于开盘阶段，年消化量暂无法计算 本案 独栋、合院、联排 独栋18000 联排12000 合院14000 在整个销售周期内月均20套 5.16万㎡ 备注：保利阆峰云墅的统计数据现实是从09下半年到10年上半年，刚好处于市场非理性时期，故保利阆峰云墅数据作为特例参考。 项目整个销售