营销策划-住宅大盘-合富辉煌-安徽合肥皖投天下锦城住宅营销预案交流.ppt

策略二： 溢价策略 说明： 按市场比较法，确定项目的起步均价 随着现场营销中心、样板房、园林示范区开放，适度溢价 稀缺性产品定位，适度溢价 随着社区配套（学区、公交引入）完善，适度溢价 根据市场供需关系，适度溢价 市场比准价 展示 溢价 配套 溢价 产品 溢价 机会 溢价 价格策略 园林景观示范区 样板房区 道旗 龙门架 工地形象墙 户外广告牌 三河路 现房实景 售楼中心 服务区 模型区 展板区 工法区 强势视觉识别系统 会所功能展示区 项目价值 认知系统 看楼通道 项目价值感受系统 形象展示系统 项目价值强化系统 VI系统 项目价值强化系统---实景展示 通过对园林实景、看房动线、样板房、会所的展示，更进一步强化客户对产品价值的认知。进而认可项目的产品价值及价格。 主入口设置门岗，进行绿化，提升形象 泳池区，需保持水源干净，清洁；会所可为客户提供相应服务。 景观大道进行绿化 会所应和园林展示区结合展示。在设计上，应尽可能采取大面积玻璃，提高会所的通透性，以便客户在会所中停留时可感受项目的园林景观； 通过咖啡吧等会所重要的功能区，在客户来访时，提供给客户休憩和感受社区园林景观的空间和时间，向客户提供咖啡、果汁、茶水等饮料，增加客户的体验点，体现项目的品质感和温馨服务。 项目价值强化系统——会所 项目价值强化系统4+1装修风格建议 风格示意——欧式风格 目标客户参观感受：尊贵、奢华 区域形象：项目所处姚公庙区域前身为城中村，目前基本为旧生活区、安置区、待开发空地，合肥市民传统印象居住环境较差； 交通动线：项目地块距离南二环路约200米，南侧祁门路贯通尚需时日，目前设置的临时接待点位置，昭示性不强，且目前没有直达的公交线路，进入性差； 生活配套：项目地块前身为农田及城中村民房，区域就近生活配套尚不完善； 自然资源：周边基本无可利用城市稀缺自然资源，缺乏高端居住的自然属性； 噪音影响：航空动线途经项目上空，飞机噪音会直接影响客户的居住品质； 企业品牌：作为高端物业的开发企业，皖投置业与国内一线地产名企万科、恒大、华润、绿城、绿地、融侨相比，品牌影响力较小。 项目劣势（W） 市场：09年合肥土地市场火爆，地王不断涌现，为本项目进行高端物业的开发提供了良好的发展环境； 稀缺：主城区内多层、小高层住宅的稀缺性为项目价值拔升带来契机； 价值：随着区域内拆迁进度的加快，板块开发启动在即，未来区域居住环境将逐渐改善，居住价值日渐提升； 客源：项目周边60余家企事业单位、高等院校云集，为项目提供丰富的地缘型客源支撑； 项目机会（0） 宏观政策：国家对于楼市的宏观调控从刺激到平抑，金融信贷政策从紧，房产市场未来几年发展存在不确定性； 市场供应：从整个合肥市场来看，需求在2009年已呈现过度释放态势， 2010年住宅供应量还在持续增加，预计住宅新开工面积超过1500万平米，未来可能存在需求缩量风险； 竞争格局——随着望潜板块、习友路板块、翡翠湖板块、紫蓬山板块等区域的兴起，及全市各区地王不断涌现，品牌开发商扎堆开发高端物业，品质不断升级，高端客群注意力分散，竞争将日趋激烈； 工程进度——受航空限高因素影响，本项目后期地块容积率确定及项目规划存在较大的不确定性，易错失营销时机，无法营造持续热销态势，从而影响项目去化速度和项目价值的提升。 项目威胁（0） 项目属性界定 视觉表现 项目定位 房地产市场分析 项目SWOT分析 卖点提炼整合 客户定位 市场占位 形象定位 价格定位 2010营销总纲 LOG0示意 VI应用 秀稿 合富简介 项目本体分析 产品优化建议 主城区稀缺大盘，75万平米大型城市综合体 规模 规模 区位 规划 环境 建筑 户型 配套 服务 工艺 设备 项目卖点梳理 由“主城区边缘”发展成为“中心城区”地段 区位(大)-主城区 区位(小)-南七板块 由传统南七城市次级商圈即将发展成为集商业、居住为一体的新生板块 区位-交通出行 规模 区位 规划 环境 建筑 户型 配套 服务 工艺 设备 高铁站、机场、客运车站等立体式交通网络，金寨路高架、南二环、宿松路等路网环伺，坐享城市便捷 包河区、政务区、经开区、滨湖、蜀山，五区黄金交汇处， 合肥南区，城市发展主方向，区位认同度较高 项目卖点梳理 规划理念 整合同济大学规划设计院、香港贝尔高林、香港室内设计之父高文安，强强联合，确保项目品质 稀缺的多层及小高层物业类型 交通组织 人居尺度 低容积率，高绿化率，居住品质媲美别墅社区 规模 区位 规划 环境 建筑 户型 配套 服务 工艺 设备 社区实行“人车分流” 自建天桥连接各组团，交通组织人性化 项目卖点梳理 十五里河中段景观带打造 生态化 人性化 社区自有园林绿化体系 园林设计景观的 “均好性” 人文化 倡导节