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二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价案例与分析》试题 （本试题全部为主观题） 中华人民共和国　　　　 　 监制 二〇〇九年四月 重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内） （一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因投资行为能够实现的基本条件2006年，