拿地的十六种模式税及筹划.docVIP

拿地的十六种模式涉税及筹划 （一）招拍挂（包括一、二级联动） 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号、国税函【2010】220号（契税可以计入土地成本） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。（财税【2012】82号） 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险） 问题5：以地换路问题。 问题6：一级土地开发问题。（国税函【2009】520号、国家税务总局2013年第15号公告） 问题7：拆迁补偿问题。（国税函发【1995】594号、国税函【2010】220号、国税发【2009】31号文件第7条） （二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付