主力店选址解析(11页).doc

　商业地产最新风向标 ——主力店选址解析 核心阅读提示： 主力店的招商不是最难的， 但一定是最重要的； 主力店强势的品牌效应以及对客流的吸引能力， 对于商业项目来说起着“一锤定音”的作用； 主力店的成败，直接关系着商业项目的成败。 一分钟摘要： 一、百货业——躲在MALL中谋发展 1、大型连锁百货的选址要求 对于大型连锁百货零售商来说，它们倾向于把全国分作华北、华东、华南等区域全盘统筹，再在每一个大区选择合适的布点。 2、引进大型连锁百货的注意要点 n 提前确定合作意向 n 注意衡量大型连锁百货的利弊 3、百货业的发展趋势 未来的“百货公司的体量会愈来愈小，并且会集中到某一个专属类型里面。 典型案例：王府井百货 二、超市卖场——圈地进行时 1、超市卖场的选址要求 　　超市卖场都定有卖场面积标准及卖场结构标准，这一方面是为了树立统一的企业形象。 2、超市卖场的发展趋势 进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势。 典型案例；易初莲花 三、休闲娱乐——主力店的“新主题” 1、休闲娱乐店的选址要求 一般情况下，休闲娱乐店在选址上主要重视消费群体的特征以及区位因素。 2、休闲娱乐店的发展前景 目前一个完整意义上的shopping Mall必须拥有多种不同业态的主力店，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。 典型案例：新华角川影院 四、专卖店——吸引特定人群 1、专卖店的选址要求 2、引进专卖店的注意要点 在一个购物中心中，家居建材零售商尽量少选，因为光顾这些店顾客都是目标消费者，很少有人闲逛，不能产生随机消费。对其他店贡献率低。 典型案例：苏宁电器 正文： 现阶段商业地产招商不能回避“主力店先行”的原则,这一点已是业内共识。重要的是,百货、超市、家居建材以及新兴的影院等主力店业态究竟有着怎样的选址需求。 一、??? 百货业——躲在MALL中谋发展 曾经以单体店打遍天下的百货业．现在越来越多地成为Mall里的店中店、主力店。对于零售商而言。选址最看重的是城市规模与商圈的成熟度。 1、大型连锁百货的选址要求 对于大型连锁百货零售商来说，它们倾向于把全国分作华北、华东、华南等区域全盘统筹，再在每一个大区选择合适的布点。 附表：百货业选址标准 技术指标 具体要求 选择区域 城市核心商圈、商业中心内或商业新区 经营楼层选择（层） 1—4层（亦可酌情考虑） 需求面积（m2） 15000—20000m2 单层面积（m2） 5000m2左右 层高要求 m 首层层高≥5.5m，二层以上层高≥405m 楼板承重（kg/m2） ≥350 kg/m2 给排水 供水≥100DN 供配电 ≥2500KVA 中央空调 200—220Kcal/m2 店内垂直交通 提供自动人形扶梯2—3部/层，货梯2部 卸货区（m2） ≥200m2 柱间柜（m） 8×8m 燃气管道 提供配口 排污 ≥20DN 店前走道 开阔，临时或临广场 停车位置、数量 500个车位左右 物业交付装修标准 简装/毛坯 租金承受范围 20—50元/m2/月左右 交付租金形式 扣点或纯租金 租赁年限 10—20年 免租期 不同区域有不同的标准，一般一年左右 发展商品牌影响力 非常重要 （本表格由中国购物中心产业资讯中心提供） 2、引进大型连锁百货的注意要点 （1）提前确定合作意向 大型连锁百货零售商，它们的开店计划一般在年初就已经制定，如果商业项目不在其选定的商圈里，那么入驻的可能性是非常之小的。因此，对于商业项目开发者来说，如果有意引入百货主力店，一定要在建设之前就确定合作意向。 （2）注意衡量大型连锁百货的利弊 在引入百货主力店的时候，开发商应该注意它的负面效应——对品牌的争夺和对客流的争夺。 知名百货业能为购物中心带来大量的客流，但它们自身存在的一些问题也会“连累”商业项目。比如，原来的百货采用大卖场形式，乱糟糟的环境让越来越讲究购物环境的消费者倒了胃口；还有，“百货，实际上是个二房东，各家百货间的重叠品牌非常多，这使得百货业的竞争越来越不健康，打折返券成风。 更重要的是，百货经营的商品和品牌常常与购物中心重叠，从而发生对品牌资源和客户资源的争夺战。 3、百货业的发展趋势 未来的“百货公司的体量会愈来愈小，并且会集中到某一个专属类型里面。比如，专门卖化妆品、体育用品。一个mini百货店。面向的消费群相对更为集中。购物中心可以更多地引入分类细致、客群针对性强的时尚百货、高档百货．主题百货．有助于形成购物中心的错位经营。 典型案例：王府井百货 作为新中国历史上第一座由国家投资兴建的大型百货商店，王府井百货从雄踞北京，单店经营到红遍全国、实现