养老院可行性计划(14页).doc

宁东紫荆花广场购物中心 项目营销可行性执行方案 第一章 项目投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、房地产市场的供求状况、同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，基础，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，对节奏提出专业意见。 第二节项目投资策划的具体内容??? 一、项目用地周边环境分析 ??二、区域市场现状及其趋势 ?? 1、紧邻宁东管委会，位于宁东中心商圈，距老商业区不到500米，西侧宁东唯一的城市公园；周边配套完善，政府、医院、学校、银行近在咫尺。 2、项目以商业未来发展方向进行规划，充分考虑其互动性，交通动线的合理性，着力打造宁东首个集购物、餐饮、娱乐、商务、休闲、住宿为一体中高端体验式消费中心。 3、宁东中高端商业市场空白、充分把握宁东餐饮、娱乐、住宿类旺盛的需求，量身定制产品，打造了宁东首个购物中心、3D高清影院、餐饮广场、高档洗浴中心、高档娱乐会所。 4、项目拥有地上地下停车位988个。 5、项目周边现有住宅小区云集，白杨林、青松苑、槐树庄、公租房及自建两栋公寓（800户）。 6、为宁东第一个开发建设项目，截止目前一期销售率达100% 7、2015年10月30日即可交付使用。 8、未来宁东居住人口主要集中在长城路以南方向，紫荆花广场位于商业核心位置。详细见《宁东能源化工基地综合服务区控制性详细规划》 9、老商业区无规划，分布比较杂乱，设施比较陈旧，未来城市改造拆迁可能性较大，已缺乏竞争力。 10、项目开发商为宁夏本土企业，有可持续合作发展空间。 三、可执行实体优势及特点： 1、紧邻宁东主街宁东大道,规划十五号路,人流量密集。 2、按照购物中心要求设计施工、涵盖超市、百货、电玩、电影院。 3、东南西北4个出入口，3部扶梯，7部直梯。 4、地下一层层高5.1米，一层层高5.4米，二层至4层层高5.1米，电影院8.3米。 5、外立面干挂石材，预留广告位，设置2块LED大屏幕（东南、北入口），高档大气美观。 6、根据宁东城市发展方向，项目地四周均为商业用地，位于人口集中区，未来人口发展方向为项目东南、西南方向，整个区域位置升值空间大。 ??? 四、土地SWOT分析 ??? 1．项目地块的优势??? 2．项目地块的劣势??? 3．项目地块的机会点4．项目地块的威胁及困难点??? 五、项目市场位项目定位：市场定位功能定位? 建筑风格定位???六、项目价值分析 精心打造、项目 合理定价1—3层商业定价: 投资型客户特别是小型投资客户考虑的是投资少见效快,资金抽出方便快捷,面对宁东这样一个常驻人口少,流动性强的特殊目标客户群,作为商业内街和产权内铺纯投资商业,每套铺子的总价在6万------20万之间是最合理的.一个6万元的铺子相当于一个月收入5000元工资的个人一年的收入,相对那些单身无压力的人来讲讲6万元投资到金华购物广场是一个不错的选择,每年有固定的回报,而且投资期限短,资金压力小,收回成本方便,对一家几口收入较充足的家庭选择总价20万元左右的铺子是比较明智的. ??? 八、项目投入产出分析 ???、投资风险分析及其规避方式项目风险性评价?价值提升及其实现的风险性项目的规划和建筑设计提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广2．资金运用的风险性?3．??十、节奏建议 ??? 1．影响项目节奏的基本因素政策法规因素状况因素操作水平因素 投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素上市时间要求??? 第二章 一、1、2、 3、4、二、 大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒 作。 1、招商发布会 2、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式 3、阶段性的招商成果发布会 4、以项目命名的大型零售连锁会议 5、 2、家电卖场：大型中餐、量贩式 KTV 等 3、 三、 招商团队的专业化和规模化，招商政策宣传在媒体的投放 四、——强势广告支持，形成——成立演艺中心，进行大型文艺演出，吸引市民前来观光——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，——物业人员和安保人员专业化配置 第三章项目营销推广策划??? 第一节 项目营销推广策划的含义??? 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投