商业运作全流程(73页).doc

市场调查 市场分析 投资分析 项目融资 项目招商 项目规划 项目施工 项目产品设计 项目定位、定价 项目营销 项目营运 2010年好邻居公司内部各项管理方案学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务.早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。早期介入工作方案?在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：?1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：?园区规划设计；建筑设计和选材??环境整体设计；?标识系统的设计、配置；?绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；?消防设施配置??安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；?二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案?1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档??核对、接收各类设施设备；??核对、接收各类标识。?2、管理措施：（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；（2）制定接管验收规程；（3）掌握物业验收的标准和程序；（4）提高对接管验收重要性的认识；（5）实事求是地开展接管验收工作；（6）按规定办理接管验收手续。?三、租户入住管理方案在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：?1、管理内容：（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。2、管理措施：（1）制定《租户领房程序》；（2）策划租户入住现场布置方案；（3）按照租户领房程序，安排工作流程；（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；（5）按规定办理租户入住手续?四、保安管理方案在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1、管理内容：（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。门岗的任务：?a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；b.维护出入口的交通秩序?c.对外来车辆和人员进行验证和换证；d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；e.严禁携带危险物品进入商业街区；f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记g.为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务：a.按规定路线巡视检查，不留死角；b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作?c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；d.商业街区安全检查；e.装修户的安全检查；f.防范和处理各类