（科汇通系统2011年物业资产租赁管理情况调查报告.docVIP

关于科汇通系统物业资产租赁管理情况的调查报告 （监察审计室） 按照公司管理要求，由我室负责对系统内物业资产进行了一次全面调查摸底，通过对大量数据资料收集、整理、分析、录入和现场调查核实，将系统内全部物业资产及租赁管理情况建立了综合信息管理数据库。数据库的建立，为鉴定系统内物业管理水平提供了一个分析平台，有助于进一步加强物业管理。同时，借助网络信息，取得了最新《深圳市2010年房屋租赁指导租金汇总表》，通过指导价和房屋租赁中介机构价格咨询相结合的方法，设置参考价对公司租赁价格进行比对，以期保持合理的租赁价格。为清楚、直观地了解物业租赁现状，我室运用数据库信息衍生绘制出全部物业租赁情况动态图和以租户或独栋物业为对象的汇总表，通过图、表形式，将出租率、租户租金与价格、调租日期、合同期限等重要指标及时反映出来，从而有利提高物业出租率，保证租金及时足额回收。本报告基于上述基础工作而成，资料更新截止日期为5月13日，所涉及内容与意见仅代表我室观点，现报告如下： 科汇通系统物业资产由百旺信和四合一（科汇通、康晟、鑫联和创新域四家物业由创新域公司统一代管，简称四合一）的厂房、宿舍、商铺、综合楼、食堂构成，分别由百旺信物业部和创新域物业部管理，本调查报告分两大部分进行分析评价。 第一部分、百旺信物业资产调查情况报告 百旺信可出租物业由11栋厂房，5栋宿舍，1栋综合楼和1栋食堂以及北面空地组成，测绘总建筑面积24.38万㎡，其中：厂房16.84万㎡，宿舍、综合楼和食堂7.11万㎡，配套建筑0.4万㎡。调查显示，按面积计算的出租率94.18%（自用办公楼921.11㎡，图书馆822.91㎡和常安物业24间管理房已计入出租面积），月租金收入392.73万元。未出租面积14424㎡，按同类房屋均价计算的租金损失26.6万元，宿舍等物业因少计出租面积的收入损失3万多元。依此计算的物业总收入423万元/月。如果按指导价和中介咨询价格确定的参考价计算，假若厂房按计租面积，宿舍按测绘面积，则全部物业出租的收入约460万元/月，比按现行价格计算的租金收入多36万元。 详见（附件1《百旺信厂房、宿舍出租情况汇总表》）。 一、厂房出租情况调查 按照测绘资料，百旺信9-13栋、18、19-23栋厂房的建筑面积为171374.41㎡，实际出租按180397.08㎡计算，其中，冲电气增加因容积率降低而减少的建筑面积11469㎡，迈瑞增加485㎡，厂房全部出租，厂房出租率100%，厂房因计租面积增加而增加的租金收入19.45万元。全部厂房租赁期限均为10年，合同单价均已上浮1次，目前全部厂房租金收入为294.46万元/月，按出租面积计算的平均单价为16.32元/㎡.月，按测绘面积计算的平均单价为17.49元/㎡.月，厂房租赁企业中，迈瑞租金单价最低，为15元/㎡.月，每三年上涨5%，目前单价15.75元/㎡；冲电气单价相同，但每三年上涨8%，按测绘面积计算的租金单价为19.82元/㎡.月，按出租面积计算的单价为16.2元/㎡.月；其余厂家目前单价17.6元/㎡.月，每三年递增10%。从租赁指导价和中介咨询了解的厂房租赁价格情况看，白芒关厂房整栋（二楼以上）一般为16-20元/㎡，一楼厂房一般在22-26元/㎡。因此，按照我公司花园式厂房标准和紧邻关内的独特地理位置，百旺信厂房租赁价格属偏低，按照18元/㎡参考价格计算，月租金收入可达325万元/月，因此，预期合同到期后，租金能有较大上升空间。 宿舍、综合楼及食堂出租情况调查 宿舍等厂房配套建筑测绘总面积72459.21㎡，其中：宿舍45165.57㎡，综合楼17735.21㎡，食堂8589.27㎡，配套建筑969.16㎡。平均出租率为79.5%，未出租面积14424㎡，折算的收入损失约26.6万元，加上因计租面积比测绘面积少算1913.89㎡，减少收入约33534元，两项损失合计30多万元。 1、宿舍出租情况调查 宿舍有25栋、27栋、29栋、30栋和31栋共5栋，总房间数1051间，已出租997间（其中27栋一层由常安物业占用22间,29栋2间），出租率94.86%，其中，29栋出租率仅72.92%，月租金损失57392元。25栋出租率99.28%，其余3栋因冲电器，华盛昌等整栋或整层包租，出租率达到100%。已出租房按测绘面积计算的平均单价为15.59元/㎡.月。为了整体了解特区内外宿舍出租价格水平，通过指导价和中介咨询价格了解，百旺信所在区域普通宿舍价格与厂房价格持平，即：18元/㎡.月，电梯房20元/㎡.月，因此，将以上价格作为本次调查参考价格。据此对比，目前宿舍出租价格也偏低，可以适当调高出租价格。 2、综合楼出租情况调查 24栋综合楼是集商业，办公，服务多功能于一体