成本管理(张艳)20150819选编.ppt

第*页 房地产开发成本管理 张艳 2015.8.19 内容大纲 第一章：树立统一的成本管理理念 第二章：案例分享 * 第一章：房地产成本管理理念 第1.1节：房地产成本管理行业特征 第1.2节：房地产成本管理理念 第1.3节：房地产成本管理的发展过程 第1.1节：房地产成本管理行业特征 成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制成本 房地产行业中不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。 第1.2节：房地产成本管理理念―分析 1、成本管理的目的—提升价值 2、房地产项目的成本构成—全成本 3、房地产项目成本管理的立足点—确定与控制 4、成本管理的阶段—全过程 5、成本管理的责任人—全员 6、成本管理的方法—目标管理 第1.2.1节：成本管理的目的 房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱） 成本管理的目的与企业的目标是一致的 第1.2.2节：房地产项目成本的构成— 全成本的概念 1、成本的概念：一些基本概念的区别与联系：费用、造价、成本、投资 2、成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和税费等） 3、时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用 工程成本与完全成本 合计 　 其他 12 财务费用 11 税费 10 销售费用 9 开发间接费 8 7 园林环境费 6 社区管网工程费 5 主体安装工程费 4 主体建筑工程费 3 前期工程费 2 土地费用 1 项目 序号 工程成本 项目发展全成本 开发成本 配套设施费 第1.2.3节：成本管理的立足点两大基本内容---确定与控制 1、合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（甲乙双方立场不同，计算结果也会不一致）。 成本的决定因素：外部--市场；内部--产品定位。 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;（如：资金、进度、协调） 成本确定的方法: 决不是完全靠定额算出来的；还应靠对市场和产品的把握。 第1.2.3节：成本管理的立足点两大基本内容---确定与控制 2、有效控制—动态监控，做到随时心中有数 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中 第1.2.4节：成本管理的阶段—全过程 1、阶段 立项、策划、设计、发包、施工、竣工、维护 2、对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包 第1.2.4节：成本管理的阶段—全过程 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本估算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段—产品目标与成本目标的制定（含方案比选及限额设计） 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估 维护运营阶段—保修金、维护费用的管理 第1.2.5节：成本管理的责任主体—全员 要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。 成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识 控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制” 企业需有利润的考核机制 第1.2.6节：成本管理的基本方法—目标管理 目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。 目标管理的过程—循环 实现目标动态监控的手段—信息化 第1.2.6节：成本管理的基本方法—目标管理 第1.3节：房地