宅基地上私权处的路径设计.docVIP

宅基地上私权处分的路径设计 关键词: 宅基地使用权；住宅所有权；地上权；法定地上权 内容提要: 《物权法》对宅基地上私权流动问题未予回答，为目前法律解释和适用制造了混乱。在立法论上，应当从反思房地强制捆绑交易模式入手，重新界定房地关系，在谨慎对待宅基地使用权直接处分行为的同时，应毫无保留地支持农民对自有住宅的处分自由。按照平等、效率、自由和社会保障的要求，调谐房地异主以后权利人之间的关系，以地上权为枢纽构建允许私权处分的宅基地上权利群体系。 ????? 在物权法立法过程中，宅基地上私权处分问题一直稳居“十大争议焦点”之列。然而颇为戏剧化的是，经历旷日持久的论争以后，该问题却无疾而终-2007年 10月生效的《物权法》，在宅基地上私权处分问题上竟然虚晃一枪，以第153条授权“土地管理法等法律和国家有关规定”去完成未竟事业，立法者最终选择了 “逃逸”。[1]然而，现实中存在的重大问题决不会因为立法者的“逃逸”而消失，其后果是法律解释适用陷入了一片混乱。以首都北京的审判工作为例，短短数年之间，各级法院对农民住宅外售合同的态度或是当然无效，[2]或是虽无效而在一定程度上按有效处理，[3]或是干脆认定有效了。[4]全国各地法院就此问题认识之混乱，于此可见一斑。在制度配备极端匮乏的领域，不能幻想缝缝补补的解释工作可以一劳永逸地解决问题，还得作完整深入的立法论研究。笔者相信，立法者在最后