制度缺陷与调控政策选择.docVIP

中国房地产市场的制度缺陷与调控政策选择《决策参考》 张红利’，林 成 2009.4 摘要:2000年以来，房地产业已迅速成长为国民经济的支柱产业，房地产市场出现了制度缺陷下的多维失衡:人们长期的乐观预期，市场对开发商的较小的约束力等。制度缺陷是近几年政府干预房地产效果不理想的深层原因。自2004年开始，中国政府从金融、土地、税收、法律等方而出台了一系列政策措施进行调控，但房价依然不稳定，房地产市场依然问题重生，针对这种情况，文章分析了中国房地产市场的制度缺陷，提出了宏观调控和微观规制政策的调整思路。 关键词:房地产市场;制度缺陷;宏观调控 1政策和制度因索对房地产市场的影响 1.1国家政策是影响房地产市场的重要变量 与其他行业相比，房地产市场历来与国家政策息息相关。在各国房地产业形成和发展壮大的进程中，房地产政策都起到了举足轻重的作用。正因为如此，有人甚至认为:“房地产市场是一个政治性的市场”。在中国，房地产市场是改革开放政策的产物，也是随着改革开放政策的调整而发展壮大的。特别是商品房市场，它木身就脱胎于城镇住房制度改革，因此，中国房地产业的发展历程留有深深的政策烙印。在中国房地产制度改革过程中，政府通过颁布和实施一系列旨在促进房地产市场发育的政策、法规，极大地促进了房地产业的快速发展。1998年，国务院宣布在全国范围内废除过去长期实行的福利分房制度，此举有力地激话了房地产市场，使房地产业迅速成长为国民经济的支柱产业，并且在亚洲金融危机中拉动中国经济走出了萧条阶段。可以说，在中国房地产业发展进程中，作为房地产市场形成的制度基础和关键影响因索，房地产政策功不可没。 1.2房地产政策的转变促成了房地产市场的建立和发展 经济体制改革启动后不久，中共中央、国务院就于1980年宣布将实行住房商品化政策。此后，真正的住房商品化改革是从土地有偿使用开始的。1980年，国家首次提出了征收土地使用费的设想;1984年，六届全国人大通过的《政府下作报告》提出了土地有偿使用原财。1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让。1988年4月，七届全国人大一次会议修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律规定转让”，《土地管理法》也随之作了修改，从而使土地市场的发展有了法律保障。 在推进土地使用权转让市场化的同时，1983年底，深圳、佛山等沿海城市率先建立了房地产交易市场。房地产业在经历了由20 世纪80年代的形成和发展，到20 世纪90年代初期的高速发展之后，从1995年开始逐步走上稳步发展的轨道。1998年，国务院发出通知，在全国范围内停止实物分房，实现住房分配货币化，这是中国住房制度改革的一个分水岭。此后，房地产市场进入快速发展阶段。 1.3制度缺陷使房地产市场出现了多维失衡 中国房地产业的飞速发展验证了过去实行住房制度改革的必要性和正确性。但是，自2000以来，房地产市场出现了投机盛行、房价上涨过快等问题，尤其是在上海、杭州等地区，房价涨幅连年超过10%，由此造成了诸多经济、社会问题，严重影响民生和经济稳定。为此，从2004年开始，国务院出台了一系列旨在为房地产市场降温、稳定房价的调控政策。然而，房价越调越高，国家的调控政策未能凑效。可以说，当时房地产市场出现的这此问题，是各种非理性因索长期积累的结果是制度缺陷下市场的多维失衡。 房地产市场的多维失衡首先表现为供求失衡。由于缺乏科学的住房供给体制，城镇居民解决住房问题的心理预期发生了重大改变。住房制度改革20多年来，国家政策一味鼓励 和推崇购房，加之经济高速增长，商品房市场的真实需求增加过快，致使房价一路靓升。由于银行负利率等因素的作用，房地产投机风潮兴起。在有的城市，投机性购房已超过了2o%。现有的住房供给量无法化解人们强烈的涨价预期，商品房市场陷入了“开发一涨价一增加开发量一再涨价”的怪圈。显然，房地产市场上盛行的投机行为扭曲了人们的购房心理助长了房价上涨。 从供给方而来看，现有房地产制度对开发商和政府缺乏约束力，商品房供给结构失衡。在利益驱动下，开发商乐于建造价格高利润高的高档住房，普通商品房投资不足，廉租房 更是无人问津。地方政府为弱势群体建立住房保障是其基本职能之一，但现行制度没有明确政府在住房供给中的职能和责任，致使地方政府热衷于卖地敛财经营城市，甚至直接炒房，助推房价上涨。此外，不合理的住房供给结构，也使得有限的土地资源被过度消耗，房地产业长期可持续发展的资源基础遭到破坏。2000年以来，全国房地产开发投资总额年增长率都在20%以上，除少量旧城拆迁外，大量消耗的是城市近郊的良田。 2当前房地产市场存在的三大制度缺陷 2.l过度市场化的住房制度 我国住房制度改革在主导思想上特别强调“市场化”，而且1998年大规模推行住房制度改革的初衷是为了拉动内需，同时减