商品房营销的最关键决策是在什么时段.docVIP

商品房营销的最关键决策是在什么时段悬赏决策币：2元　-? 离问题结束还有：3?天。 问题详细描述：商品房的营销重点（占70%）集中在商品房已建设完成之后，而且把营销看作做广告、开盘等手段，结果是销售不竞如人意。有的看法是把商品房的营销重点（占70%）放在房地产项目前期可行性研究阶段，在该阶段进行全面的策划，在此基础上得出科学的、符合市场的、满足国家政策的结论，而在商品房尚未竣工，就已销售完成。请问兰总监，您赞成哪种做法呢？ 提问者：? 论坛等级： 新手上路 ??悬赏时间：2008-3-19 16:57:05 ? 设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：?项目投资策划?项目规划设计策划?项目质量工期策划?项目形象策划?项目推广策划?项目顾问、销售代理?项目服务策划?项目二次策划?研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。?案头工作阶段?第一章?“某项目”投资策划?第一节项目投资策划的含义?项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。?第二节某项目投资策划的具体内容?一、项目用地周边环境分析?1．项目土地性质调查?·地理位置?·地质地貌状况?·土地面积及其红线图?·七通一平现状?2．项目用地周边环境调查?·地块周边的建筑物?·绿化景观?·自然景观?·历史人文景观?·环境污染状况?3．地块交通条件调查?·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划?·项目对外水、陆、空交通状况?·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状?4．周边市政配套设施调查?·购物场所?·文化教育?·医疗卫生?·金融服务?·邮政服务?·娱乐、餐饮、运动?·生活服务?·游乐休憩设施?·周边可能存在的对项目不利的干扰因素?·历史人文区位影响?二、区域市场现状及其趋势?1．宏观经济运行情况?2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规?3．莱西房地产市场总体供求现状?4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异?5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现?6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析?三、土地SWOT分析?1．项目地块的优势?2．项目地块的劣势?3．项目地块的机会点?4．项目地块的威胁及困难点?四、项目市场地位?1．类比竞争楼盘调研?2．项目定位：?·市场定位（区域定位、主力客户群定位）?·功能定位?·建筑风格定位?五、项目价值分析?1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念?·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法?a选择可类比项目?b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重?c分析可类比项目价值实现的要素的对比值?d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值?e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价?·类比土地价值决定因素?a类比土地价值：地段资源差异?市政交通及直入交通的便利性的差异?项目周边环境的差异，包括?——周边自然和绿化景观的差异?——教育、人文景观的差异?——各种污染程度的差异?——周边社区素质的差异?周边市政配套便利性的差异?b项目可提升价值判断?建筑风格和立面的设计、材质?单体户型设计?建筑空间布局和环艺设计?小区配套和物业管理?形象包装和营销策划?发展商品牌和实力?c价值实现的经济因素?经济因素?政策因素?2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析?b项目类比价值计算?六、项目定价模拟?1．均价的确定?2．项目中具体单位的定价模拟?七、项目投入产出分析?1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标?·首期经济技术指标?2．项目受期成本模拟?·成本模拟表及其说明?3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明?b利润模拟表·敏感性分析