红山税务分局集体土地开发建设调查.docVIP

红山税务分局集体土地开发建设调查 根据市局工作布置,为进进一步调查了解红山地区集体体土地开发建设情况和纳税情情况,我局于2004年111月对全区范围内自19977年立项的集体土地开发项目目进行了全面调查.现将调查查主要情况汇报如下: : 经调查,,全区自1997年立项的集集体土地开发项目21个,截截止调查结束工程已完工133个,计划投资额2000772万元,已实际完成投资额额220692万元,实际占占地面积和实际建筑面积分别别为1205798.4平方方米、1523972.888平方米,截止调查结束已销销售面积577519.877平方米,实现销售收入655643.65万元,其中66个项目已申报纳税17522.29万元。 : 1、开发形式::主要开发形式以村镇或村镇镇成立的开发企业开发建设为为主,其中村镇委托外来开发发企业开发的项目有6个. 2、开发项目的审批情况：：集体土地开发均通过区计划划与经济委员会批准，项目主主要是“农民中心村复建房””、“××项目配套生活区””、“××项目配套设施”以以及“农村老师集资建房”名名义立项。 3、开发项目的的土地来源，经调查，调查的的21个项目大部分是集体土土地，其中八卦洲有69亩地地块为二桥拆迁安置的国有土土地，其他均为集体土地开发发建设，未按规定征为国有。。根据南京市集体土地房地产产开发遗留问题处置工作小组组2004年4号文件规定，，红山区部分通过审查2个项项目，整体通过审查10个项项目，可以补办规划手续。 4、房屋销售对象：经调查，，目前调查21个项目，立项项以安置本地农民为主，目前前从实际情况来看，销售对象象均有非当地农民，非当地农农民销售大约占60%，有的的项目销售对象都是非当地农农民。 5、开发单位资质：：经调查，具体开发单位具备备开发资质的有5个项目，其其余均是以村镇或村镇企业名名义开发建设，不具备房地产产开发资质。 6、领取销售售许可证情况：目前21个项项目均未领取销售许可证。 7、能否办理土地使用权证证和房屋产权证。目前根据南南京市集体土地房地产开发遗遗留问题处置工作小组20004年4号文件规定，红山区区部分通过审查2个项目，整整体通过审查10个项目，可可以补办规划手续，补办手续续后可以为购房者办理相应的的土地使用权证和房屋产权证证，其他项目无法办理“两证证”。 8、销售收入和申报报纳税情况。目前21个项目目已实现销售收入656433.65万元，已申报销售收收入35045.8万元，缴缴纳销售不动产营业税17552.29万元。 1、项目手续不规范，属非非法占地、非法开发。 21个项目，均以““农民民中心村复建房”、“××项项目配套生活区”、“××项项目配套设施”以及“农村老老师集资建房”等名义，在区区计经委立项。而实际使用用用途中，真正的农民复建房仅仅占40%左右，其余均对外外销售。由于未取得合法用地地手续，近几年来受到市国土土部门的多次整改通知和处罚罚。 2、所谓“商品房”无无合法证件。由于未取得合法法手续，开发项目无《商品房房销售（预售）许可证》，因因此无法办理“国有土地使用用权证”和“房屋产权证”。。 3、占用土地和实际建筑筑面积均超过实际批准面积。。 21个项目经区计经委批批准的用地面积为119.883万平方米，实际用地面积积120.58平方米；批准准建筑面积141.13万平平方米，实际建筑面积1522.40万平方米。 4、建建设规模巨大。 65万平方米米、建筑面积80万平方米，，建设期从1997年一直到到2005年跨越8个年头，，其次是“金山花苑”和“沁沁苑山庄”分别占地15万平平方米、建筑面积23万平方方米。 5、资金来源多渠道道。 675万元，，“万寿商贸中心”收取土地地款240万元；三是有行政政村部分干部投资成立一个经经营实体，由该实体承包开发发，如“兴都花园”由兴卫村村的干部和其他投资人共7人人，投资成立3.11亿元取得65万万平方米的开发权。 6、税税收收入流失严重。 221个项目，仅有6个项目按按预收房款申报缴纳营业税，，其他项目均未缴纳任何税收收。以目前已收房款656443.65万元计算，少缴营营业税1529.89万元。。根据南京市集体土地房地产产开发遗留问题处置工作小组组2004年4号文件规定，，红山区部分或整体通过审查查12个项目，如通过补办手手续，应缴纳营业税为561180×5%=2809万元元。 根据以上调查情况，我我们认为： 1、从这些集体体土地建房后对外销售的行为为来看，不管其行为是否符合合《房地产管理法》、《土地地管理法》等法律规范，其行行为完全符合《营业税暂行条条例》规定的 “销售不动产产”的“销售建筑物及其土地地附着物”的征税范围。应当当征收营业税。 2、从纳税税主体看，销售不动产的主体体是企业（如“南京海派商