肇庆市大旺区迎宾大道XX钢结构工程公司厂房资产评估技术报告(节选).doc

肇庆市大旺区迎宾大道XX钢结构工程公司厂房资产评估技术报告(节选) XX钢结构构工程公司厂房 一、评估对象概况况 根据评估对象相关产权资资料所记载，待评估资产位于于肇庆市******迎宾大大道，建筑结构为钢结构，建建成年月为2000年5月，，用途为工业厂房，共1层，，建筑面积和建基面积均为66,617.692平方米，，其对应的土地用途为园地，，类型为国有出让，终止日期期为2048年3月11日。。 本项资资产评估基准日为2004年年10月10日。 根据待评估资产特点点，并结合其登记情况，在相相关市场调查的基础上，本项项目资产评估采用房地分估，，综合计价，建筑物的评估采采用重置成本法，土地使用权权的评估采用基准地价系数修修正法。 1、房屋建筑物的的评估采用重置成本法 （1）建建筑物评估值=重置成本-实实体性贬值-经济性贬值-功功能性贬值 =重置成本×成成新率 2）成新率=（建建筑物经济耐用年限-已使用用年限）/建筑物经济耐用年年限×100% 2、土地使用用权价格的评估采用基准地价价系数修正法 其计计算公式为： V=V1b××K1×K2×（1+∑K））+F V——待估宗宗地价格 V1b——宗地所所在区域（片区）的基准地价价 K1——期日修正系数 K2——土地使用年限修正系系数 K——影响地价区域域及个别因素修正系数之和 F——开发程度修正 1、建筑物的的评估 1）重置成本的计计算 1层，用途为厂房，建建筑面积6,617.6922 M2，由于受评估资料的的限制，本项评估并未能对待待评估资产进行现场勘察以及及获取更多的相关信息，故评评估时，参照同类型钢结构厂厂房的建造成本，确定其重置置单价约为700.00元//M2。具体计算如下表1：： 1 重置成本计计算表 各项项费用汇总ABCDEFG直直接费间接费工程利润税费专专业及报建费重置单价重置单单价C=(A+B)*6%DD=(A+B+C)*3.6638%E=（A+B+C++D）*5%（取整）5600.00 企业管理费行政事事业性收费(规费)36.446 23.43 33.337 700.86 7000.00 28.00 199.60 建筑物重置置成本=重置单价×建筑面积积 =700.00×6,6617.692 =4,6332,384.40（元） 2）成新率的确定 2000年5月建成成，至今约4.5年，根据有有关规定，钢结构厂房一般经经济耐用年限约为50年，根根据重置成本法成新率的计算算公式，确定该厂房的成新率率约为91%。 =（（建筑物经济耐用年限-已使使用年限）/（建筑物经济耐耐用年限）×100% =（（50-4.5）/50×1100% =91% 3））计算建筑物评估值 建筑物评估值=重置成本×成成新率、 =4,632,3384.40×91% =44,215,469.80（（元） 2、土地使用权的评评估 ******迎宾大道道，根据评估对象的产权登记记资料表明，该宗地土地使用用权类型为国有出让，用途为为园地，终止日期为20488年3月11日，且地上已建建有厂房。本次评估，根据待待评估宗地的实际情况，设定定其土地用途为工业，开发程程度为“五通一平”。 [2003]193号号）。本次估价，基准地价内内涵为土地开发程度为红线外外“三通”（即通路、供电、、通讯），红线内“一平”（（场地平整）条件下不同级别别，不同用地类型法定最高使使用年限的平均地价。其中工工业用地法定最高使用年限为为50年，出让土地按设定用用途的最高出让年限减去已使使用年限后的剩余年限设定年年期。 1）确定待评估土土地基准地价 4万万元/亩，约合60元/M22。 2）确定期日修正系系数 K1取1。 33）确定土地使用年限修正系系数 K2=[1-1/（（1+r）m]÷[1-1//（1+r）n] K2—土土地使用年限修正系数 r——土地还原率 m—待估宗地地设定土地使用年限 n—基基准地价设定土地使用年期 43.5年（工业用地地法定最高出让年限为50年年），根据市场投资调查，设设定待估宗地所在区域工业用用地还原率为5%，则待估宗宗地的使用年限修正系数K22为： K2=[1-1/（（1+5%）43.5]÷[[1-1/（1+5%）500] =0.9643 44）确定影响地价区域因素及及个别因素修正系数 表4 待估工业用地地价影响因因素说明、优劣程度及修正系系数表 待估宗宗地 交通条件待估宗地位于于大旺经济开发区，临近迎宾宾大道,距三茂铁路、3211国道也较近,且园区内有专专业货运港大旺码头，出入较较方便。较优0.035综合合环境大旺园区基本属珠三角角平原地区，地质为粘土冲积积平原，抗震能力一般，亚热热带季风气候。一般0产业集集聚规模地处工业园，产业联联系较紧密较优0.0