营销推广-城市综合体-世联-2009天津同方瞰和平项目定位及营销策略报告.pptVIP

目的型消费，稀缺业态 以市级商业为主，社区商业为辅 定位方向判断 商业业态方向 以娱乐、餐饮为主 以基本生活配套、商务配套为主 商业定位方向 娱乐化 精品化 以和平路、滨江道的购物客群为主力； 以项目周边居民为基础； 弥补区域市场娱乐空白； 和平区娱乐城，金街不夜城 商业定位 以娱乐为主，辅以部分餐饮 写字楼底层增加部分商务配套 社区内部少量社区商业 终端消费演绎 购物 + 电影 + 唱K + 电玩 一条龙…… 和平路滨江道购物 万达国际广场看电影 瞰和平娱乐 年轻人的快乐周末 业态组合 纯一层沿街商业 冷餐饮：西餐、快餐…… 1托2沿街商业 娱乐相关业态：足疗、美容、按摩、酒吧、饮吧…… 2层局部：大型电玩城； 3层、4层：KTV、迪吧； 5层：大型体育健身； 商场 业态组合 如果可以引入燃气 1、2层品牌餐饮 3层金汉斯 如果没有燃气 1、2层品牌服饰 3层外贸服饰 基本生活配套：银行、邮局、药房、干洗店、理发店。。。 1托2托3 写字楼4—6层商业 商务配套为主 1托2 ４ 整体营销策略 项目商业与写字楼之间的关系: 项目商业体量远大于写字楼，同时分布分散\限制条件众多，从重要性、操作难度上看，商业远高于写字楼; 写字楼仅可为项目商业提供部分稳定人流、并分担部分商业面积； 商业则可成为写字楼的商务配套，同时可能影响写字楼的商务属性； 营销核心问题的界定——写字楼 展示策略：楼体广告的设置、写字楼入口昭示性的提升、导示系统的建立； 渠道策略：DM、世联资源客户锁定目标客群； 推广策略：热点网络推广重点铺面、短信、报广配合； 展示策略：写字楼大堂的包装、独立销售中心、停车位区隔处理、样板间的制作，提升商务属性； 产品策略：面积的重新划分、低层高层区的分隔实现客户细分； 服务策略：高品质的物管服务、4-6层商务配套的完善； 价格策略：价格杠杆的运用离开价格梯度； 优惠策略：灵活优惠点位，统一口径，踢好临门一脚； 营销管理：重新梳理价值体系，准确传达项目价值，帮助客户树立信心； 销售人员对写字楼不了解—— 让意向客户买单！ 昭示性不强，客户不了解—— 让客户知道！ 商务属性不强，产品单一—— 让客户体验超值！ 产品策略 高低层分区、面积重新分割实现客户细分 37 37 98 98 98 98 73 73 76 76 76 面积 套数 占比 37 36 18% 73 36 18% 76 54 28% 98 72 36% 总计 198 100% 面积梯度过小，产品同质化 人为划分高层区和低层区（19层为界）扩大手众行业客户，同时形成差别； 针对19层以上客户，最小以3间相连户起售，提升得房率（连接处走廊再利用）； 调整范例 211 244 385 19F 展示策略 楼体灯光字提升项目昭示性/传递项目仍在售的信息 项目西、北、东向临近福安大街、新华路，三面均可安装楼体灯光字； 楼体灯光字的夜视效果，能够在夜晚凸显项目地标昭示； 展示策略 写字楼入口确保商务属性，并与周边商业区隔开 配合绿化，物理上将写字楼入口与商业进行区隔； 通过写字楼入口的突出设计，增强其商务属性； 展示策略 写字楼销售中心设在大堂，体验式营销 建议充分利用项目条件（临街大堂入口、2层挑高气度大堂），将大堂设置为销售中心，此举有利于节约装修成本，体现项目优势； 销售中心设置应符合商业活动习惯，建议设置卡座式洽谈区，保证每批客户的隐私性，体现尊贵感； 设立VIP洽谈室，方便尊贵客户、大面积客户洽谈； 展示策略 样板层：抢先装修完毕，品牌展示、结构展示材料展示到位 1 2 3 品牌展示区 材料展示区 样板层展示区 典型办公客户描摹 典型客户描述 ——改善型客户——古文化街档主 姓名：黄先生 职位：老板 公司性质：私营 办公室人数：3人 经营范围：古玩贸易 现办公概况：目前租用古玩城的40平方米的街铺+100平方米的仓库，在古玩界算名气比较大。 对写字楼需求：有需要，可以对外展示陈列洽谈，同时能体现公司实力，面积会考虑约40-100m2，租金约40-60元/m2·月，如果价钱合适会购买。 对于同方大厦看法：交通算方便,地铁公交线路多，但是写字楼少，无法形成商务氛围。会有房地产投资的计划，但是要看回报及风险评估。 潜在供应 目前项目为区域市场唯一在售项目 项目名称 规模(万平米) 项目名称 规模(万平米) 北安桥南商务写字楼 6.5 滨海大厦 12.6 北安桥北商务写字楼 6.5 天保大厦 2 津塔 22 德泰大厦 3.57 香港嘉里商务中心 49.9 泰达运河商务楼 28 仁恒大厦 4.5 天一大厦 5.4 北洋钢铁大厦 15 太平广场写字楼 17.3 和记黄埔项目 26.4 鑫