营销推广-城市综合体-中原-超高层综合体2010年长沙保利南湖广场运营战略.ppt

长沙情结的地市客户 14市洲， 他们拥有自己的成就， 但长沙是他们的单级向往， 他们希望在长置业 他们希望在长沙最核心的区域拥有价值居所 在一省之上， 拥有最奢华的都会荣耀， 在省会核心， 寻求品质和身份的价值支撑。 长沙情结的湘籍客户 在外奔波多年， 代表了一代湖湘人的功成与名就； 落叶归根， 梦牵萦绕的潇湘故土； 他们见识广博， 品位卓著， 追求地段的核心， 追求资源的奢享， 追求生活的品味。 价格抗性极弱 中原对超高层及综合体项目研判与借鉴 香港天玺——香港天价制造者 香港机铁九龙站上盖，赏维多利港；卖出天价——70万元/平米。 耗资3亿元打造位于中环国际金融中心（IFC）1、2期，占地4万平尺示范单位及展览馆； 样板房有3个，主要有日本风、英国风和意大利风。 展示—3亿元打造的示范单位 造势—不曾不再，营造稀缺 用cullinan、梦露的晚装、全球最贵的10万英镑的威士忌来比喻天玺，然后带出天玺的不曾，不再，大力造势 两座楼，七个大堂，大单位的走大的大堂，小单位的走小的大堂，相互分开、相互区隔——你住80平方米的，跟我住200平方米的走的大堂是不同的——充分体现身份等级。 尊贵—独立尊座大堂及专梯 产品—匠心设计间隔 800尺1房至2200尺4房俱备； 前排海景单位横排式设计，令每个房间享有相同 极少主力墙，可灵活更改； 标准单位两房至四房双套设计。 香港天玺——组合式价值提升 布阵——造质 天玺——直击客户心理，造势促进成交 天价售出同系楼盘，推高区域价值 高调借用不同客户群营销 布阵——造势 看A样板房卖B户型，看B样板房卖C户型，看C样板房卖D户型……，抬升项目整体价格 D户型 质素最差 C户型 质素第三 B户型 质素第二 A户型 质素最好 t p 实际价格 预期价格 A户型 质素最好 B户型 质素第二 C户型 质素第三 D户型 质素最差 A户型 质素最好 首推A，拉升项目整价格，销售缓慢 次推B，展示A单位样板间，拉高消费者预期，拉升B户型价格。 再推C，展示B单位样板间，拉高消费者预期，拉升C户型价格。 再推D，展示C单位样板间，拉高消费者预期，拉升D户型价格。 最后回头来卖A，由于项目整体价值拉升，A户型价格提升。 利用质素高单位体验，拉升客户心理预期，拉高质素较低单位的价格。并最终反作用助推高质素单位价格。 香港天玺——限量互动式推售制造优惠，抬升价格 天玺借鉴意义 价值：嫁接世界上最昂贵奢侈品，巧妙事件营销，借用不同人群传播热销形象，营造稀缺，提升价值； 展示：3亿元打造示范单位，独立尊座打造专梯，展示项目价值形象； 推售：最高价值物业推手先行，制造市场最高价值标杆，次高价值物业其后，以此类推，抬高客户预期并带动后面物业价值，限量版互动式差异推售，拉升整体价格 华润幸福里—— 幸福里位于万象城南侧，三栋49层的164.4米， 占地14277平方米； 建筑面积11万平方米； 户数768户； 以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。 —一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位塑造项目品质形象，提升客户接受度； 极致活动，引爆价值 完美展示，样板体验 35层设置项目样板房， 营销中心极致奢华装修，时尚设计，展示项目的高端形象； 大堂精装设计，展示项目品质 奢侈品及艺术品全面培训,提高销售团队的奢侈品及艺术品识别能力，使客户感受被识别、被尊重、被与众不同。?? 一对一细致服务 专业服务，超五星极客户待遇 整合资源，互相渗透 圈层客户高端资源互动，重要场所、球会等资源互动，华润个各种物业资源互动 华润幸福里——价值组合 华润幸福里——充分利用综合体其他物业的价值拉升 万象城——主题奢侈品展 深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，真正的一站式消费中心。 君悦酒店——华润街区举办君悦酒店文化展 美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店，大中华第五座。深圳唯一的空中大堂 5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品位的代表。 华润中心——国际顶级艺术展暨展示中心开放 华润幸福里借鉴意义 价值：极致活动，引爆价值，一系列幸福主题活动,奠定提升华润中心街区活力及品位塑造项目品质形象，提升客户接受度； 展示：完美展示，样板体验，35层设置项目样板房，营销中心极致奢华装修，时尚设计，展示项目的高端形象； 综合体物业利用：充分利用综合体其他物业的价值拉升，万象城——主题奢侈品展；君悦酒店——华润街区举办君悦酒店文化展；华润中心——国际顶级艺术展暨