营销推广-商业项目-世联-龙奥天街2012年营销执行报告.ppt

* 推售楼栋 公寓2#楼 1-15层 写字楼T3#楼 3-14层 公寓2#楼 16-31层 写字楼T3#楼 15-28层 ___ 总面积 16050 9300 17120 10850 53320 均价 13500 14000 14000 14500 --- 货值 2.1亿 1.3亿 2.4亿 1.5亿 约7亿 销售额 （按70%销售量） 1.5亿 0.9亿 1.68亿 1亿 约5亿 明年5月份开盘及三次加推，总推货量约5.33万平米，总货值约为7亿，按去化量70%计算，可实现销售额约5亿。 推售量 项目 公寓： 首次开盘 （5月） 写字楼： 开盘推售 （7月） 公寓： 二次加推 （9月） 写字楼： 开盘推售 （11月） 总计 * PART 3 营销策略 大客户策略 史上最优惠卖案！ QQ 411204585 加我即送2011-2012新案9个(15天更新1次)，购案再送2011-2012新案30个！可购可换 * 大客户是塑造项目高端形象的重要保障，是奠定项目高端市场地位的坚强基石，是实现项目高价值的关键所在； 大客户的进驻，标志着高端商务市场对项目价值认可，有效的增强其他客户对项目的信心，起到风向标作用，形成蝴蝶效应； 大客户签约势必会带来一定程度的让利，但对项目的成功溢价势必起到决定性作用。 大客户的必要性： 选择世界500强或中国500强企业 作为大客户选择标准。 史上最优惠卖案！ QQ 411204585 加我即送2011-2012新案9个(15天更新1次)，购案再送2011-2012新案30个！可购可换 * 大客户攻坚是奠定项目形象平台的关键一战。 大客户推广渠道 大客户界定： 企业一般的现金流是总营业收入的15%—20%。而购置1000平方以上写字楼作为固定资产，需要年营业收入约为一亿元以上的企业。 (1000平方*15000元/平方=1500万元) 渠道 圈层营销活动 高尔夫、俱乐部等 行业协会 定向营销 中介推介会 政府招商办 大客户拓展 * 在办公室（自己的、别人的） ——报纸、杂志、期刊、网络、办公桌摆件…… 在路上（车上、飞机上） —— 电台、户外、车体、机场媒体、航空杂志、动车杂志…… 在消费场所（酒店、咖啡厅、夜总会） ——DM、项目展架、楼宇广告、联动媒体、商场酒店分销点…… 在家里（高档社区、近郊别墅区） ——直邮、报纸、社区广告牌…… “老板级” 在哪里？ 寻找老板级：商务综合体客户多为“老板级”客户，精准老板渠道开发，尤为关键。 大客户拓展 * 居住形态 消费形态 工作形态 住宅项目 一级项目：海尔绿城全运村、舜耕山庄、银丰花园等高端社区； 二级项目：旅游路、环山路、舜耕路、英雄山路等； 办公项目 A级：万达广场、中润世纪广场、第一大道、鲁商广场等； B级：周边写字楼客户、黄金时代广场客户、国奥城客户等； 高端消费场所 高端酒店：鱼翅皇宫、贵和皇冠假日、山东大厦、喜来登酒店； 高端娱乐场所：蓝黛国际、皇朝会、银座健身； 名车 奥迪、奔驰、宝马； 保时捷、雷克萨斯； 银行 存款500-1000万以上：中行私行、招行私行； 存款100万以上：各银行VIP客户； 工商业领袖：地产界、金融行业、工商业联合会、企业家协会、餐饮界； 文化产业领袖：新闻媒体、文联、协会、艺术界、体育界； 政界领袖：政府官员、退休干部、军人； 大客户拓展 * 大客户拓展 董事会报告：针对优质企业大客户，量身定制董事会销售报告。 2012年购置写字楼物业 * ACTION 1. 开盘前实施大客户定向营销计划； 面向济南所有上市企业； 销售资料注重体现顶级商务形象； 成立专门工作组负责大客户定向营销； ACTION 2. 大客户定向开发，寻找领头羊，形成羊群效应。 大客户拓展 项目启动时举行大客户签约发布会。 大客户应具备良好的社会口碑及社会责任感； 利用签约发布会制造市场兴奋点，塑造项目高端形象； * PART 3 营销策略 渠道策略 * 行业协会：联系济南企业聚集的行业协会，定期举办或参与相关活动。 目的：扩大知名度、维系周边客户关系； 形式：嫁接到行业协会已有的活动安排，龙奥天街作为赞助项目展示。 参与形式： 定期活动赞助； 相关行业企业互访； 投放行业协会网站、会刊广告（费用较低） 协会会员团购优惠； 济南市电子商会 济南市物流行业协会 济南市国际货运代理协会 济南高新科技产业协会 济南市投资商会 济南投资联盟 济南工业协会 渠道探索 口碑的传承，需要不断的话题延续。 * 天街汇：成立龙奥天街高端会员，搭建广泛的置业平台，老带新带来持续客源。 渠道探索 老客户： 老会员、业主 新成交客户 成交客户 未成交客户 介绍新客户并成交 获取累积积分 本项目 签订购房合同 “老带新”奖励兑现细则： 每