营销推广-写字楼-日星经济-2012成都天府新城星宸国际写字楼项目营.pptVIP

2012年推售房源总产值近6.3亿 一、时机选择 进场蓄客 2012.2 5 6 2013.5 10 写字楼清盘 3批次开盘 1批次开盘 9 加推2批次 4批次开盘 写字楼持续销售，商业蓄客 12 1# 2# 3# 4# 一批次 一批次 二批次加推 三批次 四批次 五批次商业 2014.5 商业销售 2012年销售总目标分解 4.9亿元总销售目标= 4号楼*100%+2号楼*70% ——任务艰巨！ 一、时机选择 2、竞争市场动态： 2011年竞争项目去化量较高，预计2012年周边竞争项目放量120万方，市场竞争较大。 入市时机：抢占市场，在政策及竞争对手之前快速出货 1、宏观政策环境： 2012年政策调控还将处于整体经济快速增长的发展面，以稳定房价和遏制房地产过快增长为主。对投资客户、改善型客户有较大影响。 一、时机选择 工程时机：工程要给力，紧密配合营销节点 11.10 11 12 12.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 营销节点 1批次产品开盘 基础土方开挖 销售团队组建 销售中心进场 项目修至正负零 工程节点 一、时机选择 项目正式启动蓄客 项目持续修建 2批次产品加推 项目持续修建 3批次产品加推 项目封顶 3批次产品持续销售 销售中心完成 销售中心施工 第一阶段：售楼部亮相，1批次筹备开盘（2-5月） 售楼部亮相，一批次房源蓄客认筹 划分年度四大营销节点，分解年度目标 第二阶段：1批次持续强销期及2批次加推（6-7月） 1批次房源开盘后的持续消化，蓄客准备2批次加推 第三阶段：2批次持续强销及3批次加推（8-9月） 2批次房源开盘后的持续消化，蓄客准备3批次加推 第四阶段：3批次强销及前期房源持销期（10-12月） 3批次房源开盘后的持续消化，前期剩余房源优劣搭配销售，利用重大节点加快房源去化 一、时机选择 项目导入期 项目强销期、持续期 主要任务:提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累 销售策略： 1、主要出击确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判; 2、此阶段可能会引起投资者关注，应确定初步推盘策略，统一制定吸引投资者客户的宣传口径（如是否代租）。 推广策略：对项目进行预势，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借政府、专家口吻。 项目导入期 主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进 销售策略： 1、以日新“立体行销”策略，拓展客户渠道; 2、以较强的现场执行力，提高散户成效率; 3、预留部分高层单位，继续拓展集团客户; 4、销售价格做相应调整，采用促销手段; 推广策略： 1、强化现场包装，体现产品品质高度; 2、开盘期，在新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告，加大广告发布频率。 3、强销期，以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传。建议依然以特点专业媒体为主要宣传工具，避免大众化。 4、持续期，以成交客户的证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心 项目强销期、持续期 分解月度目标，确保阶段目标的实现 时间 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售 阶段 售楼部亮相 1批次蓄客 1批次项目开盘 1批次房源持续强销 2批次房源蓄客 2批次房源加推 2批次房源持续强销 3批次房源蓄客 3批次房源加推 3批次房源持销 剩余单位去化 销售 目标 0 0 0 6400㎡ 4000㎡ 5600㎡ 4000㎡ 6400㎡ 6400㎡ 2400㎡ 2400㎡ 蓄客 目标 40 50 75 — 140 — 165 — — — — 来访 目标 120 180 300 300 500 500 500 500 500 500 500 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 将月度销售、认筹及上门目标进行分解，确保阶段目标的顺利达成，支撑年度目标的实现 一、时机选择 4 2012年营销策略和执行安排 一、时机选择：分解目标，合理安排节点 二、吸引观众：目标下有效整合推广、活动和渠道 三、形成粉丝：深入传递城市价值、规划价值和产品价值 行动2012——“执行”对于星宸国际来说，2012年尤为关键，项目策略的提出不是一句口号，所有的营销策略想的再好，如果不落实到执行，永远都无法解决问题、无法完成目标！ 行动，对于星宸国际来说，是取胜的关键！ 二、吸引观众 各阶段通过推广、活动和渠道组合，吸引客