关于旧住宅小区物业管理的问题与建议 .docVIP

关于旧住宅小区物业管理的问题与建议 ????物业管理是随着国家家房地产业，尤其是住宅产业业的发展而逐步发展起来的。。当人们的生活水平逐步提高高后，人们就更关注生活的质质量，关注居住环境的日常保保养和维护，尽可能使住宅小小区整洁，环境优雅，生活便便利，安全不受侵害。根据政政府关于物业管理的有关规定定，新建小区必须实行物业管管理制度，而旧小区却在推行行物业管理的过程中，遇到了了很多困难和问题。主要有以以下几个方面。 ?????一、居民观念需转变 ?????多年来计划经济体制制下形成的居民住房福利制度度，使很多居民还存在无偿享享受服务的传统观念，习惯了了由单位的房产管理部门或房房管所管房的模式，认为实行行物业管理就是想多收钱，如如果实施物业管理需要收费，，也应该由单位交，住房消费费意识淡薄。 ????二二、硬件条件相对落后 ?????旧小区在建设之初主主要是为了解决居民的住房困困难问题，小区的规划方案比比较简单。随着城市人民生活活水平的提高，硬件设施主要要有以下一些不足：包括绿化化面积较小、机动车停车位缺缺少、体育健身设施和文化活活动空间较小等等。 ?????三、产权形式多样 ????旧小区普遍存在住住房产权形式多样的特点。住住房产权形式有全产权商品房房，房改售房，回迁房，农转转居的承租房，居民承租房。。住房的产权人多样，有居民民个人、房管局、单位产权人人（包括中央单位、市属单位位、区属单位）、公共设施产产权人（如各市政设施部门、、邮局、银行、区属商业单位位所有的房产）、托管房、二二手房产权人等。 ?????四、存在多头物业管理的的现象 ????产权形式式的多样化，使小区形成多家家物业管理单位同时对小区不不同物业进行管理的局面。主主要有：单位自管房物业管理理公司，房管局直管公房物业业管理公司，社区管理单位，，居委会，市政设施单位，商商业网点单位等。 ?????五、对旧小区基础设施进进行改造的资金缺口较大 ????旧小区实施物业管管理，改善居民的生活环境，，必须对小区的基础设施进行行不同程度的改造，如小区进进行封闭、绿化美化、道路修修整等。根据改造项目的多少少和改造等级的不同，资金量量少则几十万，多则上百万，，甚至上千万。资金从哪里来来，是困扰实施物业管理的一一个重要问题。 ?????六、物业管理收费困难 ????已经实施了物业管管理的小区，甚至物业管理水水平比较好的小区，也存在物物业管理收费困难的问题。旧旧小区物业管理收费经物价部部门核准，目前最低收费标准准为每平方米元，普通小区全全年收费总额为120元。尽尽管是如此低廉的费用，很多多物业管理公司只能收到300%左右。 ????七、、管委会作用有待进一步发挥挥 ????实施了物业管管理的小区一般都成立了物业业管理委员会或业主委员会，，但受方方面面因素的影响，，很难发挥其应有的作用。如如，根据有关规定，业主委员员会成员必须是拥有较大面积积房屋产权的产权人，但产权权单位怕要求出资整治小区环环境或承担其他经济责任，就就不愿意参加业主委员会，已已经参加到业主委员会的个人人，甚至要求退出业主委员会会。业主委员会在行使职权过过程中存在越权行为或不能充充分履行相关职责。 ?????八、社区管理与物业管管理存在矛盾 ????社社区管理与物业管理在对小区区物业实施管理的问题上存在在矛盾。有的社区委员会以赢赢利为目的，与物业管理企业业争夺物业管理项目，把政府府补贴给物业管理单位的专项项资金承担过来，进行有关物物业的专项管理。有的社区委委员会出租小区经营用房，开开早市、菜摊、饭馆、理发店店等，对小区内绿化、卫生、、保安造成一些影响。 ?????针对当前旧住宅小区区物业管理工作中存在的主要要问题，提出以下建议： ????其一、加快、加强强物业管理的立法工作 ?????当前物业管理中出现现的纠纷，涉及物业管理的方方方面面，而物业管理立法工工作的滞后，使得很多纠纷无无法解决，或造成一些潜在的的矛盾和纠纷，建议有关方面面应加快物业管理立法工作，，通过立法进一步明确政府部部门、物业管理公司和业主各各方的责任、权利和义务，消消除争议，特别是对房改房物物业管理规范的立法工作要重重点研究。 ????其二二、逐步加大对住宅小区基础础建设的投资，改善居民生活活环境 ????1、城市市的管理者是各级政府，政府府树立经营城市的概念，使城城市的资产增值，并应从城市市建设维护费中，拿出专项资资金，逐年逐步地有计划地实实施改造，为实施物业管理创创造一个良好的基础条件。 ????2、住宅的实际际使用人，是居住环境改善的的最大受益者，也应该出资改改善居住环境。在改造旧小区区中，可以尝试充分调动广大大居民的参与意识，由居民参参与设计、参与投资、参与建建设的公众参与方式。 ?????