项目房地产市场专项调研报告_78p_调查研究总结.pptVIP

青云国际城：地中海风格联排别墅 市调回顾 安丘房地产整体市场分析 项目本体分析 项目竞争环境分析 调研报告总结 指标 一期150亩，不少于2.2容积率，已拆迁完毕；整体600亩；大规模，中低容积率。 区位：魏家村、逯家村用地 一期占地：魏家村用地，150亩 容积率：不少于2.2 总建面：按照2.2容积率计算，不少于22万平米 一期用地 区位 位于安丘重点发展的青云国际片区，新城区核心地段，目前区域为安丘新城市建设重点区域（汶河南岸）。 新城区 老城区 市北区 中心政务区 青云国际片区 老城区：老城区改造难度大，只能是提升和改善，为安丘的基础城区 市北区：市政府搬迁到市北区，但由于偏离老城区，各项配套跟不上，相当长时期内不会成为安丘核心 新城区：承接老城区和市北区，得天独厚，起到中心的作用，区域内汶河南岸，即青云国际片区，是安丘崛起的重点区域。 四至 项目与四马路（建安路）南北相连，除了四马路北端有少量民居外，相关配套较少。 东临：206国道 南抵：镇前街 西至：环城河道路 北靠：规划路，与青云国际城相望 206国道 环城河 镇前街 资源 汶河湿地公园、环城河公园为第一景观资源，青云山、青云湖公园为第二景观资源。 项目现状：一期魏家村已经拆迁完毕，二、三期用地逯家村尚未拆迁。 资源：汶河湿地公园、环城河公园以及青云山、青云湖公园 交通 周边现状交通发达，毗邻206国道；周边道路整改后，出入更便捷，道路绿化更好。 206国道 四马路 永安路汶河大桥 镇前街 环城河路 汶河大桥工程： 安丘永安路汶河大桥位于安丘永安路北廷段汶河上，大桥设计长度486米，宽30米。大桥形式：28米钻孔灌注桩基础，柱式墩台预应力混凝土连续箱梁。桥梁两侧做斜拉桥塔索，塔柱每侧设10对拉索，形成与主桥相对独立的受力体系、该桥建成后会大力改善城区交通环境、大大提高安丘市市政道路的运输能力。 永安路道路工程： 永安路北延工程，道路红线60米，断面形式：11.5米绿化带+3米人行道+3米绿化带+25米主车道+3米绿化带+3米人行道+11.5米绿化带、道路长2800米，宽25米，柏油7.5万平方米，铺设雨污水管网10800米，铺装花岗岩板人行道1.7万平方米，双侧布置安装路灯112盏。 环城河道路项目： 环城河纵贯城南区，全长约6.5公里。河道铺设街舞管道，两岸进行绿化及景观建设，改善周边居住环境。 206国道综合治理工程： 206国道综合治理工程，全长25公里，两侧铺设排水管网，调土整型，高标准绿化，绿化带宽15米，配套安装路灯和路沿石，打造景观绿色长廊。 SWOT分析 通过项目swot分析，项目为优质的潜力地块，地块价值巨大。 S（优势）分析： 1、地块规整，规模大，便于规划和分期开发最大化地块价值 2、地段和自然水景资源优越 3、地块居住核心价值巨大 w（劣势）分析： 1、一期存在回迁，并且体量不少 2、一期地块形状不是很规整，不利于规划的实施 3、地块规模和同地段项目相比不存在优势 t（威胁）分析： 1、宏观市场、政策调控的不利影响 2、相同地段内同质项目的竞争 3、项目分期开发衔接的影响 o（机会）分析： 1、安丘房地产发展带来的巨大机会 2、汶河两岸大开发带来的机会 3、安丘品质地产来临带来的机会 地块初步开发构思 大盘开发理念、品质地产指导思想 大盘开发理念： 1、大盘的竞争在于整体战略的方向和各分期之间的调性把握 2、首期定位和整体定位，之间的辩证关系需要谨慎考虑 3、首期入市，从项目资金回笼考虑和存在回迁区的问题，初步认为需要走“平民路线”，以达到快速销售回笼资金的目的 4、后期相继开发，产品升级、差异化竞争和成熟社区、口碑传播，从而最大化项目价值 品质地产指导思想： 1、从房地产发展规律来看，安丘房地产市场进入品质时代指日可待 2、众多项目入市，庞大的供应量，激烈的竞争，需要靠“高性价比”即品质取胜 3、项目为大盘，产品线必须覆盖“上中下”各个层面。在整个开发过程中，品质地产是我们需要全程贯彻的指导思想：刚需是我们需要争取的客户类之一；改善型需求即对品质居住的需求，更是我们需要重点开发的客户群；部分高端客群也是我们争取的客群。 小结 项目本体分析，是结合项目“指标、区位、资源、交通”等进行项目价值实现的途径。 小结1：项目存在回迁，因此，回迁部分的规划和项目之间的关系，是需要重点考虑的问题之一。 小结2：项目地块价值的详细分析，是接下来需要重点解决的问题之一，也是制定产品规划的重要考虑因素之一。 小结3：项目自身价值的实现和周边项目存在的竞合关系，是需要重点考虑的问题之一。 小结4：项目一期和项目整体之间的辩证考虑，是重点考虑的问题之一。 市调回顾 安丘房地产整体市场分析 项目本体分析 项目竞争环境分析 调研报告总结 总结1——经济和楼市大环境，