张家口文会展中心项目.ppt

张家口市文化会展中心项目整体策划方案 石家庄瑞德房地产经纪有限公司 目录 目录 张家口具有独特的区位优势，地处京津冀（环渤海）经济圈、晋冀蒙经济圈的交汇点，是北方现代物流业供应链中重要的节点。全市辖4区、13县、2个管理区，1个高新区，总面积3.7万平方公里，总人口450万人。2009年全市生产总值790亿元，增长10%;全社会固定资产投资657.5亿元，全部财政收入122亿元，增长6.4%。全市城市居民人均可支配收入达到13246元，增长10%. 张家口具有雄厚的产业基础优势，在旅游、新能源、食品加工、装备制造、电子、矿业、物流等方面正努力打造突出的现代产业。 张家口市宏观经济发展 宏观经济发展（城市规划发展） 张家口市宏 观 市 场 结 论 目录 本项目概况 项目Swot分析 内部优势： S1、位于城市未来发展生态、人文、行政的核心区； S2、与政府合作开发，政府的强大支持； S3、临公园自然景观资源良好；地块平整，建设成本相对低； S4、有良好的人文环境、文化氛围。 项目Swot分析 内部劣势： W1、公共交通没有，易达性极差； W2、地域较偏，公共服务、生活等周边配套缺乏； W3、周边约1公里，居住人群稀少； 项目Swot分析 外部机会： O1、城市发展规划，市政府迁至附近； O2、三年大变样，产品需求、客户群增加； O3、房地产市场环境稳定，市场空间较大； 项目Swot分析 外部威胁： O1、全球金融危机的影响，国家抑制房价的系列政策因素； O2、潜在竞争威胁； O3、市场的不确定性因素； 项目Swot分析 小结 如何发挥本项目的优势，特别是发挥与政府合作的优势，规避劣势，在市场竞争中双赢？就要进行资源整合、差异化定位，把最终的优势融合到建筑过程和推广过程，开发出适合市场需求的优质产品 ，以赢得客户的认可。 本市现有商品房（住宅）市场开发情况 本市现有商品房（住宅）市场情况 本市现有商品房（住宅）开发情况 本市现有商品房（住宅）市场分析 本市现有商品房（住宅）市场分析 本市现有商业开发情况 本市现有商业开发情况 本市现有商业市场容量分析 本项目客户群定位 根据项目周边楼盘的市场容量及产品分析，我们认为本项目产品定位：面积在70-110㎡之间，以舒适二居与紧凑三居为主力户型；同时设计少量一居和舒适三居需求满足市场避免产品单一。 本项目定位结论 本项目住宅定价 本项目周边商业价格 本项目商业定价 本项目定位结论 本项目定位结论 星际酒店 本项目定位结论 物业管理的发力围绕 “重建概念”、“安防”和“个性化管家服务”三点进行 基于成本和效果的考虑，建议物业管理从三点发力 营销发力， 重建张家口市物业管理概念标准 以人防为主，技防为辅的安保系统 低成本的个性化管家服务 目录 商务管理与运营思路要点 目的：招商、运营、管理是手段，实现销售为目的； 内容： 1、首先进行商业规划，先招商后销售（销售合同+返租合同）； 2、先定业态后引商家，低租金招优质商家； 3、先引主力店、次主力店（预招商）后精品店； 如：横店院线、奥斯卡院线、乐购、易初莲花 4、确定租售比：销售物业、保留物业； 5、预招商同时，要考虑商业物业落位问题，然后进行规划设计；不同业态有不同设施设施要求：如排烟、层高、建面、防火分区等； 商务管理与运营思路要点 运行模式：招商部→物业公司→商务管理公司 商业物业管理：联营形式：政府+商家、开发商+政府 承包形式：实力管理公司 招商工作要点： 1、写字楼、商铺等租约时间要与销售返租合同时间一致；不要给业主、承租户额外承诺 2、明确必需会务、生活配套；如：银行、医疗、教育等； 3、借助政府资源：优惠政策、交通、城建、招商、文化、教育等部门， 将此资源用足，包括销售工作； 4、酒店、会务一体运营；写字楼整层租、售；引实力商家入 驻，如：保险公司； 满足入驻商家特点：有实力能抗风险、利润高、目的性消费 租金把控：业主返租合同8-10%；租赁合同：月租金X200≈售价，仅是参考，目前大多城市租金不支持售价，但物业本身升值足以弥补； 招商与销售关系； 1、招商部组建2、本市商业调查 3、本市商业资源取舍4、外地商业资源调查5、外地品牌商家选择6、招商方案确定7、招