买房按揭,不懂这些别房.doc

不懂这些别买房！》 第一部分?购买商品房必须了解什么？ 第一章?? 房子的权属问题 产权? 目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：? 1.）国有产权（大产权），年限70年。? 2.）地方产权（小产权；集体产权、村、镇产权；），年限50年。? 3.）军产（产权证由部队发放），年限50年。? 国有产权和地方产权好理解，“军产”是什么产权性质？其实也很好理解，就是房子盖在部队的地皮上。 三种产权房按揭贷款时有什么差异？ ? 简单的区分就是国有产权可以贷款，地方产权、军产不可以贷款。从购买风险上讲，还有一种说法是：地方产权和军产没有保障。? 何谓“没有保障”？通俗的解释是：如果国家征用地方上的土地，则地方产权房被征用后没有补偿（有种说法是：只有房屋建设成本补偿）。同理，如果部队征用军产的房子也没有补偿。 一?“小产权” ?? 如果不想费神，知道以上这些就可以了。如果还想多了解些，那么问题就来了。说道最多的就是“地方产权”即大家通常说的“小产权”。 究竟什么是“小产权”？ ?? 实际上“小产权”只是大家通常的一种称谓，并不是法律上的用词。换句话说，法律上不承认。 “小产权”的“产权证”是由乡镇政府而不是国家颁发。 “小产权房”一般有两种情况： ?? 一种是在 “宅基地”上建成的房子，只属于该村农民所有，连外村农民都不能购买，更不要说城镇居民去购买。另一种是在集体企业用地上建设的或者占用耕地违法建设的。不用说，这样的房子买了肯定没保障。 “小产权房”是不是都违法？ ?? 不，不都违法。简单的说经过审批后，在“宅基地”上建成的房子，解决该村农民住房问题的不违法。其他违法。 不违法的是否可以买卖？ ? 可以，但仅限于卖给本村农民，而且只享有使用权。农民无权转让或出售。 非本村人购买小产权房有什么隐患？ ? 一是违法“身份”，产权难办。 ? 二是缺乏保障，隐患重重。 ? 三是遇到纠纷，无法维权。 ? 四是作为遗产接收时，无法证明产权。 “小产权房”有没有转成“大产权”的可能？ ? 有，但遥遥无期 ? 二 ‘军产房’ ?? 上一期我们讲了‘小产权’的一些问题，这一期我们来谈谈‘军产房’。 什么是‘军产房’？ ?? 简单说就是盖在部队的地皮上，‘房屋所有权（即产权）’归总后勤部。换句话说，‘军产房’买卖就是买卖部队营房的使用权或居住权，‘军产房证’实际上就是‘营房居住证’。 ? 军产房’怎么来的？ ?? 情况有多种，目前较普遍的是部队与开发商换建（换地皮建房）、联建及合作开发来的。不论换建、联建还是合作开发，地皮的使用必须经总后勤部审批，否则属违法建设。? 在审批完的地皮上盖的军产房是否可以买卖？ ?? 回答：也不行。部队规定：建房单位若对外销售必须经总后勤部审批，否则无权销售，销售无效。 ? 地皮审批了，销售也审批了，这样的军产房是否可以买？ ? 回答：可以考虑。但必须注意以下四个事项：? ① 购房合同要与军队签；? ② 售房单位有总后勤部同意出售的批文；? ③ 买的是使用权而不是产权；? ④ 不能贷款； 对于军产房还应了解些什么？? ①? 军产房不属于个人私有房屋，在实施遗嘱、继承（不受《继承法》保护）、赠与、买卖等行为时不能办理公证。? ②? 军产房的登记、变更在当地的房地产交易部门无法查询，也不能备案或抵押。? ③? 购买军产房一般不能办理落户。? ④? 军产房产生纠纷，地方法院通常不受理。??? ? 军产房的使用年限问题： ? 规定住宅一般为50年（也有70年的），其他一般为30年。期满后房屋产权归军队所有。 ? 军产房使用年限到了怎么办？ ? 《军队与地方换建、合建房屋管理规定》第十四条规定：‘.......房屋期满后应及时收回，..........非经营性房屋，特别是住宅，应全部腾出，如不能按时腾出应向军队统一办理购房或租房手续。’??? 这个条款可以理解为：50年到期后房子就不是你的了，是部队的了。要想继续住就得向部队重新购买，不购买的可转为租住。(《物权法》：购买国有产权商品房到期后自动续期 ) ? 总后勤部批件齐全的军产房有哪些保障？ ‘可以享有房屋的收益权和处分权’，也就是说购房人在使用年限内可以出租、可以‘买卖’，如果房屋被征用时也能得到补偿，补偿多少没有定论。 ? 军队统一购买的经济适用房是否可以外售？ ? 军队从地方统一购买的经济适用房，只能出售给本单位的军官、文职干部、士官和职工，不得转售或用于经营。 ? 与部队合建的经济适用房是否可以外售？ ? 为解决部队住房困难而与部队合建的经济适用房一般不得外售。 ? 三 关于“使用权”的问题 前两期我们讲了小产权和军产房的问题，这一期我们来谈使用权的房子。房子的权限大致包含：拥有权、占有权、处分权、收益权