五星级酒店设计任务书.doc

一． 项目地块位置 项目地块位于广东省鹤山市大雁山风景区内，相距鹤山城区沙坪镇 10 分钟 车程。地块北临水源充沛的西江，与佛山市辖下的九江区隔江相望：西面紧靠通 衢市肆的佛开高速公路，有进入地块的开口；东、南两面背靠绿茵葱茏的大雁山 风景区。地块总用地 65 万平方米，其中有 14 万平方米的水域，酒店建设用地位 于其中。 鹤山市位于珠三角经济区通往粤西地区的交通要冲，境内佛开高速、江鹤高 速、广湛公路和江肇公路贯穿，建设中的江门至佛山高速公路也将于 2007 年开 通。鹤山还有国家一类口岸，具有每天 2 个来回香港的客用航班和 3000 n 屯级 的货轮泊位。鹤山市距离广州新白云国际航空港仅 l．5 小时。地块-d,时车程以 内的半径范围，包括了广州、佛山、顺德、南海、江门、中山等经济发达的城市。 二． 开发意向 1．开发意向 一作为“雁山一山水名城”地产开发的互助性项目，对分拆出售的房地产营销 和售后服务提供强力支持，创造整体地产项目的商业价值和财务价值最大化： 一完成五星级酒店自身的建设设置和经营体系，完善集团酒店板块的结构性 建设，成为珠三角地区高层次的商业地产项目： 一创造住宅小区和酒店结合、分拆出售地产和经营性酒店结合的新经营管理 模式，建立集团自身酒店品牌。 ● ． 2．规划主题 满足国家旅游局五星级酒店的标准要求，设定以市场条件、地产服务和集团 空源三大原则的经营，功能，使之成为当地名望所归的、最高级的会务、公务、 政府接待以及民间交往的社交场所。 以注重环保、保护生态环境为项目建设主题，如创造水景环境的同时，解决 空调冷却水源(减少淋水塔的景观污染)；又如建设中水系统和污水净化系统的同 时，营造湿地环境。 3．总体规划要求 1) 规划原则 统一规划，分期开发(根据市场进展情况)。 充分利用地块依山畔水的地理条件，创造地区内独一无二、不可追仿的景观 优势。新酒店客房的大部分单位必须正面见到水景，酒店的大堂必须正对优良水 景，酒店客房之间的水景景观视线必须无相互遮挡。充分协调酒店和住宅两种产 品彼此间的建设布局和功能流线关系，使两种产品都具有均好性。 预留新酒店第二期开发的建设条件。2)规划出发点 项目的设计应体现项目的整体性，酒店和住宅两种不同特性的产品应具有各 自的特色，同时又必须相互协调，具有统一的形象与风格， 夺 周边的景观资源须运用到极致：◇ 地块布局合理、管理流线畅顺：令 有效整合项目地块的整体景观设计： 令 项目中可分拆销售的产品(如住宅等)和不可分拆销售的产品(如酒店)的 用地界线应相当独立、完整，建筑物亦相应独立，以便于产品的分隔和销售； 夺 住宅的配套服务设施，除住户独享的住客会所外，其他通用会所功能与 酒店的配套殴施安排结合公用： 夺 充分考虑项目建设的均衡性和地块开发的完整性，保证建成项目的经营 必备条件。 t_ ● 三 市场的调研及分析 1． 原雁山酒店的客源分析 ‘ ’ 由于新酒店建设地块座落于大雁山风景区，距离鹤山市城区有 15 分钟车程， 地块当地的客源有别于市区的酒店(偏重于餐饮和娱乐)，具有相对的独立性。 根据政府资料，大雁山风景区 2003-2005 年分别接待了 l7．6 万人、18．9 万人和 l9．4 万人，以此计算，每年都有 3～4％的增长率，雁山酒店 2004 年和 2005 年分别接待了住店总人次为 6．33 万人和 5．3 万人。很显然，大雁山风景 区的客源不是雁山酒店客房的主体客源。 _ 我们收集了雁山酒店的 2004 年、2005 年和 2006 年 1～ll 月的客房统计资料， 分析新酒店建设地块的客源市场。 为了方便分析，我们把 2006 年 1～ll 月的每月平均值 xl2，作为 2006 年的接 待总量。 1)会议团体和散客客源的用房数量分析 说明：(1)三年中最高的客房出租率为 63．49％，地区内原有客源并不充沛； (2)客房整体出租率下降，唯 2006 年的会议团体客源较上年同期有上升，流 失的客源主要集中在散客客源，相信与酒店经营方法和设施老化有直接关联。 小结：随着调整经营方法和设施设备的更新，流失的散客客源有望回流，恢复到 2004 年的接待水 平。 2)客源结构的分析 说明：(1)会议团体客源流失比例最高的为鹤山、江门的本地客源，2006 年与 2004 年相比，流失 f 比例达到 l38．3276，与地区内新建酒店多，接待条件进步有关，客户有了 新的消费选择。南海、佛山、广州等周边城市的会议客源不但不降，反而上升， 其中广州地区会议客源 2006 年比 2005 年同期上升 60．5％，表明了珠三角经济 持续增长，区域间的企业交往增强有关。港澳台、境外、其他城市的会议客源变 化甚微： (2