企业融资险及防范.doc

目录 第一章 绪论 2 1.1房地产开发企业界定 2 1.2 房地产企业融资概述 2 1.2.2房地产企业融资的特征 3 1.2.3 房地产企业的主要融资方式 3 第二章 房地产开发企业融资风险概述及类型分析 5 2.1 房地产开发企业融资风险概述 5 2.2 房地产开发企业融资风险类型 5 2.2.1按融资方式划分 5 2.2.2按融资来源划分 6 第三章 房地产开发企业融资风险影响因素分析 8 3.1房地产融资现状 8 3.2 房地产开发企业融资风险的影响因素 9 3.3 影响因素的产生及其特点 10 第四章 房地产开发企业融资风险防范对策 11 4.1融资风险的防范 11 4.2风险的防范对策 12 4.2.1防范融资风险的宏观对策（政府方面） 12 4.2.2防范房地产融资风险的微观对策（房地产企业方面） 13 第五章 案例分析 错误！未定义书签。 5.1 深万科简介 错误！未定义书签。 5.2 深万科融资分析 错误！未定义书签。 5.3 深万科融资启示 错误！未定义书签。 第一章 绪论 1.1房地产开发企业界定 房地产业是集从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动为一体的综合性产业，既能为社会创造财富，为国家积累财富，又能促进消费结构的调整，活跃市场经济，带动众多相关性产业的发展。 房地产业是在房屋和土地的生产和流通领域进行各种经营活动的行业。 它主要包括三个环节： ①生产环节：对土地投入劳动，建设房屋； ②流通环节：房地产产品进入市场，有两种方式：买卖和租赁； ③消费环节：房地产产品通过流通转移给消费者。 1.2 房地产企业融资概述1.2.1房地产开发企业融资概念 所谓融资，就是融通资金，是指资金在持有者和使用者之间的融通，以调剂余缺。 融资包括：资金持有者之间的融通，实物资金持有者之间的融通。房地产企业融资 。 房地产企业融资是房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种： ①内部融资主要是房地产企业自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金； ②外部融资可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求；直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。三、融资结构 融资结构是指企业在取褥资本来源时，通过不网渠道筹措的资本的有机搭配以及各种资本所占的比例。企业融资是一个动态的过程，不同的行为必然导致不同的行为结果，从而形成不同的融资结构。 从广义上讲，它与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的行为。具体来讲是指在房地产项目的开发活动中，通过金融机构或者非金融机构所进行的一切资金融通行为；狭义的房地产融资只是指其中的一个环节，专指资金融通行为。 1.2.2房地产企业融资的特征 房地产行业一方面具有其它行业的一般特点，另一方面由于房地产行业的特殊性的存在，又有其一些固有的特点： 首先，融资规模大。房地产开发经营由于投资价值大而产生了大量的资金需要，并且房地产企业的资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性等矛盾。因此房地产企业必须综合运用多种融资方式，充分发挥内部潜力并进行大规模的外部资金融通。 其次，资金回收期长。由于房地产开发经营的周期长，一个项目从策划、建设、竣工验收到出售（或出租）至少需要一年以上的时间，且销售（或出租）一定数量后才能收回成本乃至产生利润，因此房地产开发经营的资金周转慢、回收期长，所以各种融通资金的回收期（或偿还期）也长。 再次，融资涉及面广。房地产融资涉及到国家、企业和普通民众，其兴衰直接影响到其他行业的发展。因此，影响房地产企业融资的因素复杂，风险性大。 最后，房地产业具有很强的地域性。房地产的不可移动性决定了房地产市场基本上是分割的地区性市场，房地产企业的竞争主要是本地市场，具有很强的区域性。 1.2.3 房地产企业的主要融资方式 作为资金密集型行业,房地产企业的运转需要大量资金来支持。房地产企业的融资方式直接关系到房地产企业开发建设成本、融资风险、企业效益等问题。下面将就房地产企业融资主要方式进行分析。 ①内部融资 从资金来源来看,我国房地产企业融资方式主要有内部融资和外部融资两种。所谓内部融资就是房地产企业利用自有资金来开发、建设项目,融资方式主要是自有资金和预收款。自有资