铭基金诺商业地产业务战略2007版试卷.ppt

铭基金诺商业地产业务战略分析报告 2007年4月 商业地产业务战略规划报告结构 我国社会经济的持续发展，人们生活水平和生活方式的变化，为商业房地产提供了巨大的发展空间 我国人均可支配收入也在随着国民经济的增长而不断增长，但是同其他主要国家相比，我国的消费率水平还比较低，消费潜力巨大，为商业地产创造了广阔的发展空间 从统计数据来看，随着我国经济的增长，我国人群结构和消费结构在发生变化，购物休闲娱乐等方面的支出在增加,为商业繁荣和商业地产的发展创造了需求基础 社会阶层的分化也造成不同收入阶层消费结构也呈现比较明显的差异性，进而会影响到商业业态的变迁和商业地产的商业规划,发展水平不同的城市的消费结构也呈现类似的差异 随着人们越来越“有闲”和“有钱”，体验式消费成为新的消费需求热点 所谓互动体验式消费，表现的就是娱乐零售化或零售娱乐化的特质。 在以物为本的产品经济时代，在原材料—加工—储藏—出售的过程中，消费者得到的是单纯的产品，满足的是基本的生活需求。 在以需求为本的服务经济时代，以产品为依托，为顾客提供特定的服务，免却了消费者事必躬亲之烦，让消费者享受更多的自在悠游。 在以人为本的体验经济时代，是一对一的个性服务，充满乐趣的消费过程。目前，这种将购物与“体验”融合起来的最新商业业态，已横扫了世界商业最繁荣的城市如纽约、东京和拉斯维加斯。 我国一线二线城市已经开始了消费升级,中层收入者对品质上超越他们以往消费层级，但价格又可以被普遍接受的商品有了更多的需求 满足消费者的体验式消费需求，设计良好的商业购物情境，给商业地产发展带来新的契机。 商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用，因其对城市建设与发展有着巨大的贡献而受到广泛关注 商业地产的发展与城市化发展水平息息相关 城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期 随着我国社会经济的快速发展，我国城市化建设已经进入快速发展时期，为商业地产的发展提供了良好的发展机遇 我国城市化建设正处在“两个同时“和”两个双向”的拐点时期 按城市综合经济实力和世界城市发展的历史来看，我国城市可分为集市型、功能型、综合性、城市群等类别，这些类别也是城市发展所必须要经历的各个成长阶段 通常按照人口规模划分，可以把我国城市分成如下几类 截止到2004年，我国共有661座县级市以上城市 对我国城市基本情况进行统计表明，我国城市化建设存在很大的不平衡：东西不平衡、大小不平衡 我国城市发展已经打破了行政区划格局，走向了区域经济一体化的发展模式，为城市建设带来新的发展机遇 我国城市化建设正处于快速发展期，面临很多机遇和挑战 对商业地产的追捧导致我国商业房地产的投资增速很快，局部地区甚至出现了投资过热的情况 商业地产的快速发展和局部投资过热，正面临国家越来越严厉的政策监管 未来可能出台的一些政策对商业地产开发企业会有更大的影响 在国家“十一五规划”中，也涉及到影响房地产行业未来发展的规划 同时，国家和社会有关各方也在积极进行房地产资本市场的政策研究，为商业地产企业搭建更广阔的融资平台 小结 我国经济的高速持续发展，使得居民娱乐休闲空间增加，消费结构发生变化，为商业地产发展提供了前提条件。 我国正处在工业化与信息化的同步发展时期，工业化的作用表现为城市集聚化；信息化的作用表现为城市分散化；但是总体而言，我国仍处在城市集聚的发展阶段。 我国城市化建设正处在快速发展时期，城市化水平还有很大的提升空间，为商业地产的发展提供了良好的发展机遇。 未来商业地产开发商在项目选址方面会越来越多地受到《城市商业网点管理条例》的政策约束，企业寻租空间减少。 国家在银行信贷方面作了更严格的政策限制，提高了商业地产企业银行贷款融资的门槛和难度。 商业地产与资本市场对接的步伐在加快，企业融资渠道有可能在短期几年内打破目前融资渠道单一局面。 业务战略规划报告结构 每一种商业业态都有自己的生命周期,世界八大主力业态的演变是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态 世界零售业态总体来说经历了四次大的革命 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性 改革开放之后，我国用15年的时间完成了西方国家用150年完成的商业业态升级，业态的不断创新使得我国实现了从传统商业向现代商业的快速转变 2004年6月，商务部新颁布了《零售业态分类》国家标准，定义了19种业态，作为地方商业网点规划的重要依据 目前国内主要零售业态分为八种 业态的不断创新使得现代商业在我国城市发展过程中承担越来越重要的角色 在五种力量的共同推动下，我国零售业发展快速 但是，尽管现代业态发展迅速，但中国零售市场的发展程度与集中程度非常分散 我国零售业仍旧有着巨大的发展空间，在现阶段“扩张”决定零