政策性因素對江都区房地产市场的影响分析.docVIP

政策性因素对江都区房地产市场的影响分析 引言 1990年-2014年，这二十多年是我国房地产市场化的起步-发展-完善的重要阶段，也见证了我区房地产市场从无到有的过程。通过对这个时间段我区房地产大数据的研究，可以看出房地产市场受相关政策性因素影响情况，更好地解读最新相关涉房政策，及时对我区房地产市场健康发展提出相关意见、建议。 一、宏观环境及房地产业政策回顾 （一）宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著。 （1990-1997年）。我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的最高点。为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。1997年亚洲金融危机爆发，中央在坚持人民币不贬值的同时，采取努力扩大内需、刺激经济增长的政策，保持了国内经济的健康和稳定增长。 （1998-2003年）。随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元，按可比价格计算，年均增长7.7%；物价上涨问题得到有效控制，CPI年均增速为-0.1%。 （2003-2007年）。在出口以及投资特别是房地产投资贡献的带动下，经济增长较快。中国加入WTO后，国际贸易进一步发展，贸易顺差明显增加，并呈继续发展的态势。2003年，国家出台了一系列政策支持房地产业的发展，2007年商品房销售额同比增长43.5%，房地产投资同比增长30.2%。 （2008-2012年）。宏观经济波动较大，受美国次贷危机的影响，2008年经济明显下行，房地产市场进入低迷期，商品房销售面积同比下降14.7%；出口也受到影响，2009年出口总额同比下降16%，GDP增速开始下滑，2008-2011年，GDP年均增速为9.6%。虽然这五年中国经济波动较大，但总体上仍维持了较高的发展速度。 （二）房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展。 1、（1990-1997年）房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升。房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。1988年1月国务院召开 “第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 2、（1998-2003年）房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。 3、（2003-2012年）受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历“调控供需、抑制房价过快上涨”、“重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需”、“严厉调控，促进房价合理回归”三个阶段。 （1）2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨。 2004年以来，随着房价上涨幅度的扩大，中央一方面继续推进住房制度改革，另一方面加大房地产业的调控力度，先后出台了一系列抑制性的房调控政策，如2004年“土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2007-2008年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在2008年金融危机等多种因素的综合影响下，出现了1998年“房改”以来房地产市场量价的全面调整。需要说明的是，这一