房地产复习提纲概要.doc

解释名词： 1.容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生 的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。房地产业在国民经济中是一个极其重要的基础性、先导性产业。社会生产与生活离不开房地产，各行各业和人们居住等都需要有房屋与开发好的可用土地作为基本活动和生活场所。房地产业是世界各国．特别是经济发达国家国民经济的支柱产业之。??? 房地产业在现代社会经济系统中的地位，成为现代社会经济系统的有机组成部分。在现代社会里，国民经济活动链中生产与生活的联结，公共投资和个人消费，产业结构优化调整城市基础发展以及城市化经济发展，无不受到房地产业的深刻影响。??? 房地产业在工业化、城市化中兴起，形成了独立的产业：过来-它又推动工业化、城市化以及现代化的发展当今世界上，许多国家和地区，尤其是经济发达的国家和地区的房地产业已经成为经济繁荣的重要支撑点之一，在国民经济中占有重要位置。我国房地产业近年来迅速崛起，在国民经济发展中发挥了巨大的作用，其潜在的发展趋势预示着它在我国国民经济中具有同样意义的地位。 房地产业的作用房地产业在国民经济中的作用主要表现在以下几个方面。?(1)房地产业为国民经济提供了基本物质保证。社会生产的发展是以房屋及其附属用地为前提的。可以说，房地产业的发展是国民经济发展的先导和基础。?(2)房地产业影响着人民的居住水平。住房是人们的基本消费资料是劳动力再生产必不可少的前提。因此，能否解决人们的住房问题，以及解决的程度和水平，关系到劳动力再生产的质量和社会安定。 ?(3)房地产业是城市财政的重要来源。 ?(4)房地产业的发展将有力地推动金融业的发展，使房地产专业银行应运而生，房地产财团迅速形成，为城市经济的繁荣发展打下坚实的基础。?(5)发展房地产业可以促进城市土地的合理配置。?(6)房地产业的改革发展是中国经济体制全面深化改革的重要基础。 ４．融资放大效应。资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资，与一般融资方式相比，具有非常明显的特点：一是直接融资，它依托资本市场进行，资金来源面广；二是融资工具多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融资工具；三是资金量大；四是股本型，无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制，只要企业经营好，在资本市场上进行扩股和配售基本上不受时间约束；六是具有兼容性，它不排斥一般融资方式，而且成功的资产经营还可以提高企业知名度和资信，更有利于企业进行其他方式的融资。 ５．时间放大效应。产品经营从建设、生产到销售，投资回收需要较长的周期。而资产经营由于它一般经营已进入销售阶段且有３年以上盈利佳绩的资产，因此它的投入和产出的周期集中在一个特定的时间中，然后在特定的市场交易中释放出来。因此投入产出时间大为缩短，这也意味着资金循环的时速大大扩大。 ６效益放大效应。资产经营通过对资产存量和增量进行管理、重组和交易，可在短期内使资产获得最大限度的增值，为企业带来巨大收益。资产经营的交易有另一个特点，就是其交易不是以资产的当时实际价值进行，而是以溢价方式进行，不仅包括了当时价值，还能提交获得未来价值和利润，这就使资产经营的投入产出比大大提高。 世界大企业的发展历史和资产经营的功能作用已经揭示，资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径，国有房地产企业只有依靠资产经营这个翅膀，才能实现长足发展。 房地产业无论现在和将来，都是我国国民经济的重要部分，为此我们需要将资产经营思路延伸到房地产企业的运作上来。这是因为： 1 ．推进房地产资产经营，能够形成解决存量空置商品房消化问题的一个新思路。在目前我国房地产市场发展的初期阶段，相当数量的空置商品房的存在，对于国家和企业来说都是一个沉重的负担。对于企业来说，造成大量自有资金和银行借贷资金的积压，必须负担沉重的银行利息，不仅影响到企业的声誉和品牌，还严重影响到了企业的生存和发展；对于国家来讲，大量资金在房地产业中的沉淀，不仅会影响到国家的投资环境及其对外形象，而且会对整个国民经济的正常运作产生负面影响。因此，这些空置商品房的消化，是政府和开发商的迫切的希望。 ２．建立股份制专业