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房地产按揭制度法律论文 完善我国房地产按揭制度度之思考 摘要：预售商品房房按揭是房地产业和金融业的的交叉领域。它能盘活银行资资金、拉动内需、刺激房地产产业的快速发展、提高国家和和地区的经济发展速度。但同同时也存在较大风险。本文试试为完善我国房地产按揭制度度做些思考。 关键词： 房地产 按揭 一、建立立按揭当事人利益均衡保护机机制 关于按揭人转让债权权、债务的法律规制 传统统民法认为，债务转移时，债债务人必须征得债权人同意，，而债权转移时，仅需通知债债务人即可。按揭人对其债权权债务进行转让时，涉及开发发商和银行以及楼花预售与楼楼花按揭两种法律关系，按揭揭人在与开发商的楼花预售合合同中是债权人，而在其与银银行的按揭合同中则是债务人人，他对债的转让就包括债权权转让与债务转让两种。　 按揭人的债权转让，俗称称“炒楼花”。是指预购人将将未竣工交付的商品房再转让让的行为。炒楼花本质上是房房屋期货买卖，楼花再转让与与我国房地产市场的发育情况况息息相关，故立法机关未明明确予以允许或禁止。从理论论上讲，楼花再转让符合法律律规定的，因为其本质是转让让购房合同债权，所以不必征征得开发商的同意。实践中，，根据最高人民法院规定，预预购方在预售方实际交付房屋屋前将预售商品房转让给第三三人的，符合法律政策规定的的，应予准许。但是在楼花按按揭中，由于购房人已将其在在预售合同中的权利移转于银银行作为贷款的担保，如果楼楼花转让，就使其担保的效力力受到影响，从而引发多种风风险。所以设定按揭的楼花转转让应该受到限制。按揭人须须经按揭权人同意方可转让。。为保护按揭权人的利益，法法律应规定，按揭权人有权就就转让楼花所得价款提前受偿偿。对于转让楼花价格明显低低于实际价格，按揭权人有权权予以制止，否则转让无效。。另外因楼花按揭是需要登记记的，因而其转让亦应经过登登记才显公平。　　 按揭揭人的债务转让，是指按揭人人将其对银行的承担的贷款债债务转让给他人。此时，按揭揭人必须征得银行的同意，因因为购房人在按揭中不仅用其其楼花所有权期待权作保证，，而且还有信誉担保的成分，，银行给予购房人按揭贷款是是基于对购房人良好信誉的信信任。同时鉴于开发商又系购购房人的保证人，这种债务转转让会与保证人的保证责任产产生联系，为了保护保证人的的利益，《担保法》第 233 条规定：“保证期间，债债权人许可债务人转让债务的的，应当取得保证人书面同意意，保证人对未经其同意转让让的债务，不再承担保证责任任。”这说明借款人在转让其其债务时，除应征得银行的同同意外，还应取得开发商的书书面同意，如未经开发商的同同意，则其转让行为虽能成立立，但开发商就其转让后的债债务不承担保证责任，这必将将给银行的预期利益造成极大大的威胁。 完善房地产按按揭登记制度，增强按揭交易易安全 不动产登记法上，，除物权法上权利得为登记权权利外，尚有债权请求权或物物上请求权登记制度，即所谓谓预登记或异议登记制度。德德国民法称为异议登记，预告告登记；日本称预登记及假登登记。预登记，是在当事人所所期待的不动产所需的条件缺缺乏或尚未成就时，即权利人人只对未来取得物权享有请求求权时，法律为保护这一请求求权而允许进行的登记。预登登记的效力是：保全作用，即即保全请求权人取得不动产物物权的优先权。预登记制度是是为保护尚未成立物权的权利利，而将物权公示手段适用于于债法上的请求权，并使得该该请求权具有对抗第三人的物物权特有效力的保全措施。预预登记制度，可以说是物权法法原理向债权法领域渗透或扩扩张，通过预登记，债法上的的请求权也有了对抗第三人的的效力，即不但可以对抗不动动产的所有权人和其他物权人人，也可以对抗任意第三人。。　 我国目前对买卖期房房实行了预售、预购登记制度度，在实践中得到了很好的执执行，此种预登记对商品房预预售关系的稳定具有积极意义义。但是对预售商品房按揭登登记的有关规定却没有很好地地贯彻执行，其根源仍在于将将按揭视同为抵押，虽然《城城市房地产抵押管理办法》对对预售商品房“抵押”登记作作了规定，但在实践中登记主主管部门往往只对取得了产权权证的现房办理抵押登记，重重视现房抵押登记而忽视了预预售商品房按揭登记。如此导导致了预售商品房按揭的效力力处于不确定状态，不利于按按揭法律关系的稳定和对按揭揭权人的保护。 笔者认为为，商品房预售登记对于商品品房产权登记来讲是预登记，，那么预售商品房按揭登记对对于商品房抵押登记来讲也应应视为预登记，我们完全可依依据预登记的基本法理，对预预售商品房按揭登记作出合理理的规范。如此一方面可以有有效保护按揭权人对房屋期权权的担保权益，保障按揭交易易的内部安全；另一方面，按按揭登记使按揭权公示，能够够警示不特定之第三人慎为任任何针对按揭标的之交易 education on