探索棚户区改造解决方案.docx

《采用模块化住宅，推动住宅供给侧结构性改革》——探索棚户区改造解决方案》王绍贤 范羽 王朝松阅读提示本文剖析了中国住宅地产的现状与问题。从理论和历史的高度探索中国住宅建设改革之路。提出了推动棚户区改造工程重新振兴中国住宅产业的解决方案。既有深刻的理论内涵，也有很强的实践性和可操作性。对住宅消费者而言，可以自主选择个性化、定制化的质优价廉住宅；对开发企业而言，改善传统建房方式，执行以销定产，推动住宅企业重组、再造、转型升级；是推动城市改造建设绝好机会。前言当前住宅积压库存巨大，根据国家统计局统计，2015年11月末，全国商品房待售面积71853万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”住房可供近2.4亿人口居住。近半年以来又有新的增加，如果算上小产权房，以及没有纳入统计口径的待售房屋，中国住宅过剩状况更加严重，按照我国人均住宅面积35平方米计算，待售住宅可供2亿人口居住。虽然最近出现价格上涨，而且销售量有所增加，仅是一、二线城市暂时和局部现象，为防止投机行为，政府发文提高购房首付款比例，进行抑制，库存过大局面不会改变；在建项目（未开工和开工未竣工工程）也占用大量土地和财力、物力，仍建现在设计形式的房子，还是先建后卖会出现新的积压；若是上新项目面临土地和投资供给不足。我们认为大力兴建城市危旧房屋改造工程，既能获得建设用地，还能改善居住危旧房的居民、农民住房条件，也能把土地变成资本，与投资商合作建房，经几年努力，一定能够彻底改变城市面貌。模筑（北京）科技发展有限公司（以下简称“模筑公司”）从住宅设计创新入手，研发成功模块化住宅，能够更多的摆脱当今建造住宅体力、手工操作劳动，进行工业化生产，保证节能环保，提高住宅质量及性价比，实现住宅标准化、通用化，通过进行住宅预销售，实现以销定产，不再出现新的积压。本文简述模块化住宅由来；着重介绍模块化住宅在住宅去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板，以及在在建项目和新建项目中具体的运用方法；重点阐述推动棚户区改造工程解决方案。第一部分：模块化住宅是住宅历史发展演进的结果一、对住宅功能、形态、结构形式变化的回顾1、最早人类的居住空间只是对自然环境被动选择，例如，选择在背风朝阳山坡凹陷处栖生；为保暖和安全住进山洞；在我国南方密林树档中像飞鸟一样悬空搭巢筑屋，到今天仍能看见旅游野营中使用吊床，这就是搭巢筑屋的痕迹。2、随着学会使用工具，对住宅空间形态有了进一步的把握，例如，秦汉时期，学会制作砖瓦，开始在陆地上建造房屋，经长时间演变发展，形成当今的四合院； 游牧种族为迁徙方便，把蒙古包做成可拆卸的房屋，为减少风的阻力，把房屋做成圆柱体；福建土楼对圆柱体建筑再发展，构成围合圆形建筑，中间为庭院，为展现中国宗亲文化，让一个大家庭、大家族居住在一起，蒙古包是柱形建筑（点式建筑），四合院、福建土楼是对单体建筑进行围合布局，构成集中居住的环境。 3、随着技术进步，住宅空间结构，以及房间组合方式不断创新，已发展成当今的集合式住宅（把多套住宅组合到一起）。新的住宅形式板式楼首先出现在东欧国家，板楼是供2~3个家庭共同使用一套交通系统的居住单元，这个单元平面本来是方方的形状，为节约土地，把多个单元连接在一起，形成带状，似是一块扁长的板，即称为板楼。改革开放以来，为更多节省土地，开始兴建塔楼。因为塔楼外露的墙面较少，不能满足开窗，日照通风受限，为增加楼的外墙，在墙面上做凹槽，出现了Y字形楼，当Y字形楼进行内部分割时出现一些三角形或多边形房间，使用不便，而且浪费面积。以后又建蝶形楼，也有类似问题发生，现也不再建设。由此可见，人们一直没有停止对居住空间形态以及结构形式创新的研究与探索。当今出现住宅滞销，设计不合理的原因不可忽视。与此同时，也因为人们的消费观念发生变化，不再是模仿、跟风，而是追求住宅形式的多样化，个性化，定制化。当今进行的供给侧结构性改革，要求创造新的住宅形式，更多的满足购房人精神需求和心理需求，建造（设计）住宅要从适应消费、引导消费，转向创造消费。二、对“住宅是供居住使用的机器”的论断值得深思 进入工业化社会以来，对工业产品进行科学分类，建筑产品从一般工业产品中分离出来，有利于进行分类研究，针对建筑（住宅）产品体大、施工复杂、不可移动等特征，给生产建行带来不便，进行了大量的研究、创新与实践，力求找到新的生产手段、生产方法，但至今仍然有大量的手工操作和户外作业没有改变，没有更多的享受到工业化技术带来的实惠。追思百年以前法国建筑专家勒柯布西耶凭深厚的工业经济学底蕴及城府，作出“住宅是供居住使用的机器”论断，可做以下解读：1、机器由零部件、总承组成。户内房间、户型、楼型组成住宅小区，户型是住宅的总承。2、零配件、总承是装配、组合关系。用各种房间组成户型，户型和户型可以拼接组合，再配上交通盒即可构成楼型。3、