世联深圳龙岗旧改城际中心项目第二阶段报告-前期策划.pptVIP

中心区增值的KPI体系（关键绩效指标体系） 物业组合——最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低 本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量，对比利润和可实现度 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 参照目前深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见，结合项目定位及房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下： 高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； 较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理； 较高容积率：4.8左右，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质不佳。 Block8 Block9 Block10 Block11 Block6 Block7 Block3 Block1 Block2 Block5 Block4 地块分析总结 地块较集中，可建设用地多，建议容积率分解。同时将地块进行内外城打造，设置项目的公共空间，半公共空间以及私密空间。 总体而言，项目自然