商业地a产与住宅地产的区别.docxVIP

/s?wd=%E5%95%86%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6商业地产是/s?wd=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的/s?wd=%E5%95%86%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6商业地产开发热。尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，/s?wd=%E5%95%86%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6商业地产的价值更突显出来。虽然商业项目与住宅/s?wd=%E5%9C%A8%E4%BA%A7%E5%93%81hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6在产品属性、/s?wd=%E4%BB%B7%E5%80%BC%E9%93%BEhl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。1、产品性质不同虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高/s?wd=%E7%94%9F%E6%B4%BB%E5%93%81%E8%B4%A8hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。而商业项目则大为不同。商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和/s?wd=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%8F%91%E5%B1%95hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6城市发展所带来的商铺升值。也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种/s?wd=%E9%87%91%E8%9E%8D%E4%BA%A7%E5%93%81hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。2、/s?wd=%E4%BB%B7%E5%80%BC%E9%93%BEhl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6价值链不同住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、/s?wd=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%85%AC%E5%8F%B8hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个/s?wd=%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%B0%8F%E5%8C%BAhl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、/s?wd=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%85%AC%E5%8F%B8hl_tag=textlinktn=SE_hldp01350_v6v6zkg6物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。 3、客户构成不同在购买住宅的客户群中，自用者与投资者之比通常都会在10:18：2甚至更高，而购买商铺的客户尤