是商品房认购i书详解.docVIP

BF―2005－0117　　　　　　　　　　　　编号： 北京市商品房认购书 出卖人：________________________ 买受人__________________________ 北 京 市 建 设 委 员 会 北京市工商行政管理局 二OO五年二月 前言 为什么在商品房买卖中要出现认购书？为什么在其他商品买卖中很少有认购书？这和商品房的交易特点是有关系的，更取决于商品房交易谈判的特殊性。如果我们买一辆普通的汽车，买一件衣服，或者买其他有重复购买经验的商品，不需要签订认购书和认购协议，为什么呢？因为我们过去的经验足以让我们立刻在现场做出判断，好就是好，不好就是不好；要就是要，不要就不要。我们很快就可以谈判出结果来，谈判时间非常短，双方不需要经过太多的磋商。但是在买卖商品房的时候，购房者一方掌握的信息和开发商相比是非常欠缺的，作为一种保护手段，购房者总是尽可能延长谈判时间，在这个漫长的谈判时间里，尽可能获取更多的和准备购买的房屋有关的信息，比如房屋的价格、户型、公共配套设施等等，这样谈判时间就会拖很长，谈判过程中变数也特别多。但是，同一套房屋只能卖给一个买主，开发商为了促使交易尽可能达成，必须要尽快锁定目标。通过什么方式呢？目前最有效的方法就是通过认购协议。有了认购协议，他就能单个购房者就未来签订商品房买卖合同这件事尽快进行具体的协商并签订合同。而且实践中大部分售楼人员的收入是和售房业绩挂钩的，这就导致了认购协议的大量使用。要想买商品房，房地产开发商往往先要求签认购协议，在签了认购协议后开发商承诺在一定期限内不再就同一套房屋和其他人签合同。 认购书有什么作用？一般认为，签订认购协议只是为了保证购房者能够积极地去参与商品房买卖合同的谈判过程。假设没有谈成，购房者想当然认为定金应该退还，实际上不是这样。开发商的认购协议在文字里面做了大量的工作，最后产生的结果已经和当初购房者设想的内容大相径庭。开发商努力追求的结果是购房者必须签订买卖合同，否则根据认购协议交付的定金就不再退还。所以定金认购协议已经成了把购房者套住的第一个枷锁、绳套，以至很多购房者之所以签订买卖合同，之所以购买这个房屋，并不完全基于他本身的自愿，而是他不愿意丢失定金。所以我们建议，如果想买房，最好找一个律师尽快就商品房买卖达成协议。在购房合同未达成前，先签认购协议是有相当风险的，每年北京的购房者在定金方面损失巨大。 签订认购书原本不是必经的程序，为什么在现实中很少有人不签这个认购书呢？就是因为总体的背景是：目前房地产市场价位合适、地段合适、令购房者十分满意的房子相对来说还是供不应求，购房者看好的房子如果不及时认购下来，很有可能就买不到了。对开发商来说，房子卖给谁他都有得赚，但是对购房者而言，如果想要买到满意的房子就必须通过认购书把它确定下来。这正好给开发商利用认购协议套牢购房者提供了可乘之机。 购房者还应注意的是：房屋销售人员往往会诈称有好几个客户都看中了这套房子，谁先定给谁。促使你先下定金，取得一定期限的优先权，从而由潜在的购房者成为准购房者。因为下一个小的决心比下一个大的决心更容易。这是房地产业惯用的销售技巧。在楼盘销售人员的培训课程中，这是一个重要的培训内容。而潜在购房者一旦签了认购书，主动权就到了销售方手中，因为在签订认购协议时销售合同的很多条款尚未确定，销售者随时可以念定金的“紧骨咒”，促使准购房人放弃合同谈判中要坚持的权利，被迫接受开发商确定的销售条件。 因此，我们认为有必要对认购书的每个条款进行分析，结合执业经验提出我们的一些看法。 北京市商品房认购书 本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。 [204评析] 北京市房管部门正式推出商品房认购书的示范文本是第一次，对于规范商品房买卖行为有一定的积极作用。本认购书前段说明客观地明确了该认购书的法律地位，即认购书本身不是签订商品房买卖合同或者预售合同的必经程序。但在具体的实践中，签订认购书是往往是北京购房者购买房屋所要签的，而且，许多购房者往往因为签订了认购书后而不得不决定购买该商品房并签订商品房买卖合同。这时，签订合同的目的已经不单纯是为了购买房屋，在很大程度上是为了不损失自己已付的定金。因此，在具体的法律实务中定金纠纷屡见不鲜，购房者往往是被定金套牢而欲罢不能。建议购房者在签订认购书的时候，一定要明确认购书的目的主要是为了签订正式的商品房买卖合同，但不是必经途径。所以，既然本条款说了认购书不是买卖合同的必经程序，那么还是不签的好，因为在实际履行认购书的过程中，这个认购书成了一个陷阱合同，具体表现为：当购买者按照约定日期前去签订商品房买卖合同的时候