房产测量中面积测算问题分析及解决对策.doc

房产测量中面积测算问题分析及解决对策 摘 要：住房问题一直是影响民生工程的重要因素之一，随着近几年房地产业的不断成熟与发展，房屋的价格也是居高不降。在房产开发中，房产测量是其中重要的一个环节，通过房产测量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，能够为将来的房地产开发利用、产籍管理、房产产权交易、征收税费等方面提供数据和资料。文章主要简要介绍了房地产测绘的概念和内容，从而提出了房产面积测量的方法，从而进一步针对房产面积测绘中相关问题及对策进行了探讨，以供测量人员参考。 关键词：房地产；面积测绘；问题；措施 前言： 随着市场经济制度建设和城市建设步伐的不断加快，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生，为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量核实，在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握。本文结合笔者从事房地产测量工作经验和总结，主要就房产测量过程中存在的主要问题及解决策略进行论述。 一、房地产测绘概述 房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人或相关人提供所需的图件、数据资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划，城市建设（如基础设施地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。 二、房地产测量的内容 房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。 在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积、哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。 三、房产面积测量的主要方法 3.1 图上量测法 （1）求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。 使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直；对于较大面积，可将图纸分块计算。（2）方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积(图1)。（3）三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。 图1 方格网法测量面积图 3.2 数字测算方法 数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。 3.2.1 测绘数字房产平面图 （1）测设图跟导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。（2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标(图2)，将采集的数据输入计算机后，编绘出底层平面图。（3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。（4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输入计算机，编绘出分户平面图(图3)。 图2 全站仪测设房屋底层角点坐标 图3 计算机测绘分户平面图 3.2.2 计算房产面积 多边形面积计算： （1） 房产面积具体计算步骤如下。 （1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式（1），即可计算出每层建筑面积。（2）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。（3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1），即得出分户套内建筑面积。（4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。（5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。 将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。（6）计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。 再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。 四、房产面积测量中相关问题及解决对策 4.1 房地产测绘问题分析 房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有