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房产策划案目 录前言……………………………………………………………………3第一部分、市场分析一、项目概况 ………………………………………………………４二、郑州楼市大环境分析 …………………………………………４三、竞争对手扫描 …………………………………………………５四、参考个案 ………………………………………………………７五、目标消费者分析…………………………………………………8六、产品分析 ………………………………………………………10七、项目SWOT分析…………………………………………………11第二部分 传播定位与广告策略一、左岸塞纳河畔项目定位 ………………………………………12二、项目名分析 ……………………………………………………13三、广告定位语 ……………………………………………………13四、广告推广策略 …………………………………………………14五、广告主要诉求点 ………………………………………………14六、有效整合传播 …………………………………………………14第三部分 广告创意表现策略一、广告表现总原则 ………………………………………………16二、广告创意表现方向 ……………………………………………16三、左岸*塞纳河畔品牌定位………………………………………19四、左岸*塞纳河畔品牌写真………………………………………19五、核心创意原则 …………………………………………………19六、核心创意描述 …………………………………………………19七、报纸广告主题 …………………………………………………20八、影视广告创意 …………………………………………………22第四部分、整体促销活动方案一、促销活动大放送 ………………………………………………22二、社区文化大放送 ………………………………………………25三、社区环境规划 …………………………………………………27四、售楼部现场布置 ………………………………………………29五、售楼现场设计原则 ……………………………………………29六、售点现场包装设计 ……………………………………………29七、售楼部设计主题 ………………………………………………29八、售楼部装修总体构想 …………………………………………30前言本案是继伟业叠翠园，伟业财富中心，伟业财智广场，青青美庐别墅区，美庐银座；华苑、丽苑之后的又一重点、观景豪宅，整体以“城市核心浪漫都城”（一个能让人诗意地栖居、单纯地享受生活的地方）为统一的、主要的诉求点。项目以熊儿河畔观景高层小高层为主，重点特色是建成集休闲、居住、娱乐为一体的纯粹高层观景洋房生活社区。为郑州人打造一流的独具巴黎风情的高文化、高品位、高气质的人文艺术社区。 本案位于金水路、中州路（老107国道）交叉口，处郑州市发展和生态中轴线，紧靠新老城区结合处，是城市的CBD/CLD的双核心地段。随着郑东新区的发展将具有前所未有的巨大升值空间。继2005年下半年房地产市场的回热高升，各大开发商加紧拓展市场空间，四处圈地抢占市场制高点。高层开发比重不断提高。东区高层住宅市场由以前数量较少，逐渐转变为竞争激烈、产品同质化严重的格局，而且面临多数高品质多层住宅，分流市场的竞争。本案恰是在此市场环境下，以富有异域风情的独具卖点、先声夺人的手法叫响高层住宅市场的第一品牌，引领市场潮流。以期达到在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售，并创造出伟业地产在郑州市场的领导品牌地位和创新地产概念。 本策划书主要涵盖了郑州市目前整个地产市场的基本情况，比较了市场上的各大地产商及其地产项目的情况，做出了本次对左岸*塞纳河畔项目的定位、规划及详细的广告战略及具体的整体营销活动方案。第一部分、市场调查与分析一、项目概况1、位置：左岸*塞纳河畔位于金水路、中州路（老107国道）交叉口，处郑州市发展和生态中轴线，紧靠新老城区结合处，东南面中央文化新区，南面中央物流区，东面中央商务区，CBD中心城区，是城市的CBD/CLD的双核心地段。2、总体规划设想：项目以河畔观景高层小高层为主，项目占地面积27.975亩，地上建筑面积63216.5m，地下车库面积5733m，商业建筑面积4594m，住宅建筑面积57704.5m，地下停车位130辆，建筑层数1-18层，建筑密度21.1%，绿化率32.5%，容 积 率3.39%，户数1435户。 3、住宅规划：住宅造型错落有致，沿熊儿河高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩怀旧时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代欧式色彩的立体景观。建筑朝向以南北向为主，以体现尊贵品位及增加空气对