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房地产开发企业代建项目如何纳税？ (2013-03-07 07:02:27) 转载▼ 分类： 业务探讨 近期，由于国家及地方相关政策的出台，各地房地产企业的“代建”行为普遍增加。不少房地产企业开始关注代建行为的纳税方法，税务机关也加强了在这方面的监管力度，执行中，房地产企业应把握好政策进行操作。 房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。? 关于代建行为，各地税务机关也出台了不少相关规定： 《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》 辽地税流[2000]291号 你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。 　　房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。 ? 《上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定》　　 沪地税一[1996]43号　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：?　　六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。 　　房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税： 　　（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。 　　（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税； 　　1.?受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税； 　　2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。 　　（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。 ?《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》 冀地税发［2000］93号　　二、委托建房征税问题 　　对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件： 　　（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； 　　（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 　　（三）与委托方事前签订委托代建合同； 　　（四）不以受托方的名义办理工程结算。 　　凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。 　　《浙江省地方税务局关于营业税若干政