维多利亚花园商铺销售案正式1030128641.doc

双楠吉家商铺销售方案 一、项目商铺资料 商业类型：社区配套 项目地点：红牌楼一街219号 开间进深：1-2单元：开间3.6--9.8米，进深5.8--18.4米 3-4单元：开间5.7—13.6米，进深5.9-10.4米 商业楼层：二层；共计13套（7套一跃二，6套平层） 业态拟定：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、咖啡屋、棋牌房、茶吧、美容美发、网吧、特色服饰店、汽车装饰、建材装饰材料等 二、周边竞争个案及商圈业态调查 (一)周边个案 1、军分区家属区商业 商业类型：社区配套； 项目地点：幸福北路； 开间进深：开间4米，进深14米； 建筑楼层：二层；一二层连体销售； 销售价格：均价4200； 业态分布：小吃、饭店、药店、移动营业点、网吧。 2、上城丽景 商业类型：社区配套； 项目地点：八一东路； 开间进深：开间4米，进深12米； 建筑楼层：一层挑高； 销售价格：均价7000； 业态分布：小吃、饭店、鲜花店、理发店。 3、登泰新村 商业类型：社区配套； 项目地点：幸福北路； 开间进深：开间4米、6米，进深12米； 建筑楼层：二层；一二层连体销售； 业态分布：电动车、移动营业店、网吧、摄影、劳保、便利店、饭店。 4、锦绣怡园 商业类型：社区配套； 项目地点：幸福北路； 开间进深：开间5米，进深14米； 建筑楼层：二层；一二层连体销售； 销售价格：均价6300； 业态分布：摄影、电动车、蛋糕房。 5、青华花苑 商业类型：社区配套； 项目地点：西开发区，商贸城对面； 开间进深：开间4米，进深10米； 建筑楼层：二层；一二层连体销售； 销售价格：均价4500； 业态分布：便利店、药店、饭店、烟酒、五金、物流、彩票、旅社。 6、富豪现代城 商业类型：社区配套； 项目地点：西开发区，商贸城对面； 开间进深：开间5米，进深12米； 建筑楼层：二层；一二层分开销售； 销售价格：一层均价6500元、二层均价3000元； 业态分布统计： 一层：便利店、药店、饭店、烟酒、五金、物流、彩票、旅社、复印打字社、小吃。 二层：旅社、网吧、饭店、茶楼。 （二）业态及租金分析 我项目地处幸福北路区域，周边商业业态丰富，但由于幸福北路区域多年来无房地产开发，所以该区域的商铺多为居民自住房改建或单位房，布局比较散乱，层次较低，无统一规划，据调查得出，该区域共有大小商铺约68家，现详细分析如下； 业态分析： 饭店、小吃部约：15家； 超市：2家； 洗头房：6家； 照相馆：2家； 理发店：6家； 烟酒店：5家; 鲜花店：1家； 浴室：1家； 桑拿：1家； 银行：1家； 旅店：3家； 复印社：5家； 彩票点：2家； 门诊：4家； 五金店：4家； 杂货铺：6家； 药店：1家； 油漆店：1家； 维修部：2家； 面积分析： 面积在30—40㎡约22家； 面积在40—50㎡约18家； 面积在50—60㎡约20家； 面积在70—100㎡约5家； 面积在100平米以上的3家； 租金分析： 幸福北路东：25—30平米，5000元/年，60—70平米，8400元/年 幸福北路西：流行前线（美发），90平米，2万/年； 百合花社（鲜花店），40平米，6000元/年； 糖果屋、涂料门市，25平米，6000元/年； 子燕婚纱摄影，90平米，1.2万/年； 北车站对面，移动特约代理店，50平米，2.5万/年； 刘二酒楼，一、二、三层共150平米，4万/年； 上城丽景一期菜场门面房，50平米，8000元/年； 北车站对面，二楼350平米，7万/年，一楼50平米，2万/年； 三、SWOT分析 优势 地处老城区制高点，地理位置优越。 项目周边为宿迁最大最成熟的居民区，商业发展潜力巨大。 劣势 项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。 项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。 部分商铺设计不合理，面积过大，总价较高。 机遇 幸福北路区域为宿迁市政府未来规划的高档住宅区域，发展前景巨大。 项目周边人口密度大，购买潜力大。 项目附近雪枫公园被评为4A级旅游景点，未来游客会有较大增长，项目附近人流量会增大，促进项目商业的发展。 风险 目前城北区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。 项目对面格林上郡商业体量较大，对我项目会造成一定的冲击。 四、目标客群分析 消费者人群 幸福路北片区 目前整个北片区缺乏大型的超市，餐饮，娱乐业态，现况商业比较混乱，急需一个能引领北片区商业发展的主力商业群出现，维多利亚的商铺无论是从档次，位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个北片区，而不局限于周边。 维多利亚花园住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消