11-10-11保税区珠山名苑项目市场分析与项目定位报告报告.docVIP

【保税区商会·珠山名苑项目】 市场分析及项目定位报告 地平线地产顾问有限公司 2011年9月9日  目 录 前 言 3 1、地区市场调研 4 1.1 胶南社会、经济、文化现状及发展趋势特征分析 4 1.1.1 城市概述 4 1.1.2 城市经济发展 4 1.1.3 胶南城市特点 5 1.1.4城市发展规划 5 1.2 胶南房地产市场现状及未来区域分析 6 1.2.1 房地产市场总体特征 6 1.2.3未来区域发展分析 7 1.3胶南已有楼盘的成功案例分析 9 1.3.1银盛泰·书香蔓城 9 1.3.2贝多芬公馆 10 2. 房地产区域板块和竞争楼盘的调研分析 12 2.1各类物业市场状况分析 12 2.2 分区块房地产市场分析 13 2.2.1西城板块 13 2.2.2南城板块 14 2.2.3中城板块 14 2.2.4东城板块 15 2.2.5滨海板块 16 2.2.6隐珠板块 17 2.3竞争楼盘调研分析 17 2.3.1重点竞争楼盘详细分析 18 2.4.1项目周边其它待建地块 20 2.3.2 项目周边其它待出让地块 20 3. 当地居民收入及消费市场分析 21 3.1城市人口数量、结构及购买力 21 3.2居住氛围及居住习惯分析 22 3.3各板块客户群分析 22 4. 项目产品定位 22 4.1项目概况 23 4.1.1地块经济技术指标 23 4.1.2地块周边状况 23 4.2 项目SWOT分析 24 4.2.1 S(优势) 24 4.2.2 W（劣势） 24 4.2.3 O(机会点) 25 4.2.4 T(威胁点) 25 4.2.5 项目核心抗点与卖点 25 4.3 项目定位分析 25 4.3.1客户定位分析 25 4.3.2产品定位分析 26 4.4项目建议 27 4.4.1客群定位建议： 27 4.4.2产品定位建议： 27 5. 写字楼市场分析 28 5.1写字楼典型项目概况 28 5.2代表写字楼概况 28 5.3对胶南写字楼市场的认识总结 29 5.4本案写字楼客群认识 30 5.5本案写字楼开发建议 30 6. 商业市场分析 30 6.1胶南商业物业市场概况 30 6.2大型购物广场概况 31 6.3胶南消费客群分析 32 6.4胶南商业市场调研总结 32 6.5本案商业开发建议 33 前 言 受保税区商会委托，我公司于2011年7月6日至8月30日对胶南房地产供需市场进行全面的调查研究，对项目所在的隐珠板块进行实地考察、分析研究。在调研中，我们主要采取了现场考察、楼盘售楼处调研、有关部门人士咨询、二手房门店了解、重点人士访谈以及消费者问卷调查等工作方式。 综合调研及定位分析，我司对本项目形成如下结论： 市场方面： 胶南城市发展较快、经济运行良好、居民收入水平不断提高，对住房等大宗商品需求旺盛。 胶南房地产发展较快，区域发展不平衡，东部新区及滨海板块房地产发达，开发理念先进，大型房企云集。本案所处的隐珠板块处于房地产发展升级阶段，对品质要求增强。 胶南早先房地产供应以多层为主，现在逐渐开始接受高层，未来的房地产供应以高层为主。 胶南当前房地产市场存量较大，房价也已升至高点，市场竞争激烈。 消费者方面： 胶南城市人口增长减缓，但城镇化速率较快，城区人口比例不断提升。房地产需求仍有较大空间。 胶南市消费者对房地产审美与品质要求提高。新开发楼盘均有明确主题概念，建筑立面丰富，对欧美等洋房风格比较偏好。对新建筑材料的应用逐渐重视。 胶南消费者对住房需求以紧凑户型的套二、套三为主。套二面积集中在75-90㎡，套三面积集中在110-120㎡。 胶南人购房对地域认同感强，通常喜欢在自己居住或家人居住的周边购房。 项目定位方面： 本项目的主要抗点是周边配套与大环境；主要卖点是学区和地段发展潜力。 项目市场定位：非豪宅、中心生活区高性价比宜居社区。 项目核心目标客户为胶南地区向往新都市生活区中高收入刚需群体。 项目产品要注重实用性，对园区景观及建筑立面等品质可适当提升。 1、地区市场调研 摘要： 本篇主要回答胶南城市及房地产市场的基本情况如何等问题。 通过调研了解，我司体会到胶南是一个历史文化底蕴深厚、经济发展良好、居民收入水平较高的城市。胶南房地产市场近两年出现了一次价格快速上涨的过程，目前也受到了国家宏观调控的影响，市场需求减少。由于胶南城区的东迁，胶南城市发展的重点向东部转移，滨海新区、隐珠板块成为发展的重点。 1.1 胶南社会、经济、文化现状及发展趋势特征分析 1.1.1 城市概述 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，位于青岛市区的西海岸，它东与青岛经济技术开发区（黄岛区）接壤，西、西北及北分别与日照市、五莲县、诸城市