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中央民族大学 硕士学位论文开题报告书 中国房地产证券化的法律分析 ——以美国次贷危机为背景 报 告 人： 唐予苑 专 业： 民商法学 研究方向： 商法 导 师: 雷明光 院 系： 法学院 填表时间： 2009-03 中央民族大学研究生院制 姓 名 唐予苑 性 别 女 出生年月 1985- 03- 05 民 族 汉 年 级 2007 专 业 民商法学 导 师 雷明光 院 系 法学院 论文选题意义；研究相关动态；主要内容；主要研究方法；方案及进度安排；研究可能出现的问题及解决方法、论文预期目标；参考文献等 论文题目：中国房地产证券化的法律分析——以美国次贷危机为背景 ● 论文选题意义 2007年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。?由于美国次级抵押贷款被打包成标准化的债券出售给各类金融结构的投资者（主要包括各商业银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司、一些国家的央行以及主权基金等金融机构），再加上全球金融市场一体化的迅速膨胀，加快了次贷危机升级和波及速度。 美国次贷危机的起因是美国房地产价格泡沫破灭和市场利率上升，但暴露出的是贷款机构降低信贷标准、忽视风险管理以及监管部门监管缺失等多方面的问题。其真实地再现了证券化与法律监管不足的深层矛盾。 资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。随着房价上涨，中国抵押贷款大量发放，抵押贷款风险也初露端倪。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍，我国目前的房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。 国际上证券化立法模式有分散立法与统一立法两种，分散立法模式以美国为代表 ，统一立法模式是其他大部国家所采取的模式，特别是近几年来，欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了证券化的单行法。尽管美国是资产证券化的发源地 ，其法律制度主要由破产法与会计法建立的真实销售标准、诸多具有弹性的法规、契约架构的形式、金融产品的信息披露、专业人士行为准则等监督机构所构成 ，并由有效率及经验的法院提供事后救济的渠道，但是对于资产证券化程度不高的国家而言，美国的模式仅仅具有借鉴意义，而不具有移植性。因此，我国在立法上应采取统一型的立法模式。 美国次贷危机的爆发暴露出美国房贷资产证券化市场存在严重困难，让我们对房贷资产证券化产生了质疑：是否这一金融创新工具在实践过程中还有许多鲜为人知的纰漏和不足，美国次贷证券化过程中是否做好了相关风险控制？中国应当通过分析美国次贷危机的成因，理性对待美国的住房金融创新并借鉴其经验，积极加强住房信贷市场危机监控、完善房贷信息管理系统、加强房贷法律法规建设，扬长避短，保证中国房地产证券化的安全运作，这对中国房地产市场的健康发展具有重要的现实意义。 ● 研究相关动态 最近美国次级抵押贷款市场的危机导致美国乃至全球房地产市场和金融市场的剧烈波动，引发了国内各界的关注。一些学者和媒体发表了一系列关于次贷危机对中国资产证券化以及相关立法建议的文章，并在理论与实践方面作出了部分研究。现有相关研究成果有： 1.有学者认为次贷市场的问题是美国在探索过程中出现的，与美国经济和房地产的发展紧密相连。与美国不同的是，中国正在进行的证券化试点选取的资产是正常的抵押贷款，而目前在全球范围内正常抵押贷款的证券化并未出现过大的问题。不仅如此，中美两国的房地产现状也有明显差异，前者蓬勃向上，而后者则正在走下坡路。中国应当汲取美国在次级抵押贷款证券化方面的经验教训，但前提是加强房地产证券化的发展力度。 2. 有学者认为由于资产证券化是化解我国银行等不良资产的一剂良药，其地位之重要是自不待言，因此其并不认同由银监会或证监会颁布相关办法等方式来解决我国目前资产证券化“无法可依”的现状。相反，我国应出台一部立法层次高的法律，以体现立法的权威性、一致性与稳定性。 3.另有学者认为美国普遍采用的资产证券化等分散信用风险的工具，恰恰是