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上海市2010年基准地价更新项目 成果报告 （送审稿） 上海市基准地价研究课题组 二○一○年七月  目 录第一章 上海市2010年基准地价更新成果 1 1 1.2 土地级别范围说明 3 1.2.1 居住用地 3 1.2.2 商业用地 9 1.2.3 办公用地 15 1.2.4工业用地 21 1.3 24 1.3.1 期日修正 25 1.3.2 年期修正 25 1.3.3 容积率修正 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正 56 第二章 基准地价更新成果应用说明 58 58 2.2 应用说明 59 第三章 附 件 63 第一章 1.1 基准地价更新成果表 本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。各用途各级别的基准地价价格如表： 表1－1 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2010年1月1日 单位：元/平方米 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 17,800 2.5 25,800 4.0 15,600 4.0 6,500 2.0 2 13,560 2.5 18,600 4.0 10,500 4.0 4,350 2.0 3 10,030 2.0 16,400 2.0 8,170 4.0 2,740 1.6 4 8,250 2.0 12,020 2.0 6,830 3.5 1,450 1.6 5 6,870 2.0 8,810 1.8 5,050 3.5 990 1.6 6 4,980 1.8 5,980 1.8 3,820 3.5 812 1.2 7 3,620 1.8 4,250 1.6 2,970 2.5 525 1.0 8 2,650 1.4 2,820 1.6 2,120 2.5 360 1.0 9 1,580 1.4 1,850 1.2 1,400 1.2 250 1.0 10 1,130 1.0 1,150 1.2 760 1.2 　 　 注： 1. 表中价格均为楼面地价； 2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。  表1－2 上海市基准地价成果表（土地面积单价） 基准日：2010年1月1日 单位：万元/亩 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 2,967 2.5 6,880 4.0 4,160 4.0 867 2.0 2 2,260 2.5 4,960 4.0 2,800 4.0 580 2.0 3 1,337 2.0 2,187 2.0 2,179 4.0 292 1.6 4 1,100 2.0 1,603 2.0 1,594 3.5 155 1.6 5 916 2.0 1,057 1.8 1,178 3.5 106 1.6 6 598 1.8 718 1.8 891 3.5 65 1.2 7 434 1.8 453 1.6 495 2.5 35 1.0 8 247 1.4 301 1.6 353 2.5 24 1.0 9 147 1.4 148 1.2 112 1.2 17 1.0 10 75 1.0 92 1.2 61 1.2 　 　 注： 1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩； 2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。 1.2 土地级别范围说明 根据不同用途土地价格分布的情况，居住、商业、办公分为10个级别，工业分为9个级别。 以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。 1.2.1 居住用地 上海市居住用地共分为1级，外环以内以1级为主，外环以外以10级为主。 总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。外环以内西南级别、外环以外除崇明外北部级别高于南部。局部规划重点