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华中农业大学本科毕业论文（设计）开题报告书 题 目 住宅房地产项目后评价研究——以武汉市××项目为例 姓 名 刘超琼 学 号 2009306200229 专 业 工程管理 指导教师 彭开丽 职 称 副教授 学 位 博士 课题来源 自选 科学依据（包括课题的科学意义；国内外研究概况、水平和发展趋势；应用前景等） 课题科学意义 改革开放以来，国家在改善人民生活条件、促进住宅和房地产业的健康快速发展上采取了一系列的措施，促使房地产业不断的发展壮大。但是，从目前的房地产住宅业来看，重复建设和盲目投资常常在不同的项目或者同一项目的不同阶段不断重复出现，从而降低了投资收益、增加了项目风险等一系列问题。此外，目前一些房地产商仅仅在投资前期进行可行性研究，项目进展中开展执行情况动态监测评估，并且也只是集中在经济效益之上，而对整个项目的全过程全方位的评价还是极其缺乏的。 本文针对住宅房地产业的特点，从住宅房地产后评价的内容和国内外的研究现状出发，结合住宅房地产的现状，较为系统地探讨住宅后评价的理论、方法，主要从经济效益、环境效益、社会效益三方面建立住房后评价应用体系，并结合武汉市某住宅项目进行实例分析。因此，开展住宅后评价，从经济效益、环境效益、社会效益进行全方位综合评估，对于提高居民生活水平、保证居民生活质量、促进住宅房地产业健康发展具有极其重要的作用。 国内外研究概况和发展趋势 国外工程建设项目后评价（Project Post Evaluation）几乎与项目前评价（Project Appraisal）同时产生。最早产生于20世纪30年代的美国，主要为了适应当时罗斯福政府对重大社会计划项目管理的需要，作为监督美国政府“新政”政策性投资的手段。到20世纪60年代，美国、英国等发达国家的财政、审计机构及援外单位已开始进行项目后评价工作。其代表是美国联邦政府动用数以亿计的公共资金到“向饥饿宣战（War on Poverty）”计划中，新建了大批大型公益项目。国会和公众对资金的使用、效益及影响表现出极大的关注。 直到20世纪70年代，项目后评价才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲开发银行等双边和多边援助组织等重视和应用，并成为西方发达国家以及一些发展中国家政府管理的必不可少和不可分割的一个组成部分。后评价提供的信息作为提供国民经济效益和社会效益的决策依据，为制定经济政策服务，成为政府计划决策和宏观管理的一种重要工具。在发达国家，后评价主要是对国家的预算、计划和项目进行评价。一般说来，这些国家有评价的法律和系统的规则、明确的管理机构、科学的方法和程序。目前，后评价的发展趋势是评价方法多样化、评价全过程化、评价机构多层次化，并将资金预算、监测、审计和评价结合在一起，形成一个有效的和完整的管理循环和评价体系。 我国的投资项目后评价，始于20世纪80年代中后期。随后在我国的一些金融部门，如：建设银行、国家发展银行等；以及一些政府部门，如：交通部、铁道部、农业部等，也相继开展了自己的项目后评价工作。 目前我国开展的后评价主要都是针对固定资产投资建设项目，理论方法已经相对比较成熟，但随着我国投资改革的不断深入，产权类投资行为越来越多，尤其是企业之间的参股、控股、收购、并购、重组等行为日益增多。针对这些投资行为国资委提出了产权项目后评价并制定了后评价工作指南，并对各种规划的落实情况进行检查。 虽然近年来我国的项目后评价工作发展较快．但与其他国家相比仍相对滞后。特别是还未形成完整的后评价体系，然而随着我国经济体制改革．尤其是投资体制改革的深入和发展．后评价已越来越受到我国经济界和投资界的重视因此．投资项目后评价活动将日益完整而规范。目前，我国后评价发展趋势为受重视程度越来越高、推广速度越来越快，体制机制逐步完善、规章制度不断健全，项目类型多元化，评价方法多样化，服务水平不断提高、功能和作用不断拓展。 应用前景 住宅房地产后评价是工程项目全寿命周期的一个重要阶段，是住宅项目管理的重要内容。开展住宅房地产后评价是提高投资决策水平和投资效益的需要，是提高项目管理水平，实现管理科学化的需要，是保证可行性研究和前评估客观、公正性的需要，是市场的内在需求。 本文从住宅的经济效益、环境效益、社会效益三个角度出发，建立切实可行的评价指标体系，进行系统客观的检查、分析、总结，确定项目预期目标是否达到，检查主要效益指标是否实现。通过分析评价找出成败的原因，对出现的问题提出改进建议，通过对项目进行全面地总结评价，汲取经验教训，从而提高项目决策水平和投资收益水平。 研究内容 本文以武汉市某住宅项目为例，采用文献研究法、系统分析法、定性与定量相结合、理论与实证分析相结合的方法，通过对其经济效益、环境效益、社会效益三方面进行项目后评价