不动产经济学4.ppt

第二节 不动产税的评价 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 1．税费种类繁多，税租费概念混淆不清 目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达12种，占我国实际征收税种数量的一半。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。 税、租、费性质不同。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂，三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 3．税制本身存在有欠公平之处 主要体现在内外税制不统一和城乡税制不统一两个方面。内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 4．计税依据不科学，征管漏洞大 由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面的计税依据难以合理确定。目前也还缺乏对房地产的严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。 u 中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题 5．房地产行政事业收费体系混乱 各地的行政收费不同程度地存在如下现象： （1）市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费，有的地方还要以实物向有关部门提供居委会、派出所、中小学校舍等设施，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%-80%。 （2）征地费与土地使用费重叠。 （3）对土地转让收益重复计征。 （4）某些管理费重复收取，部分收费项目不合理 u 不动产税制改革的方向 “明租、正税、清费” 。 将“宽税基、简税种、低税率”作为不动产税制改革的基本取向。 调整现行不动产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的不动产税收体系。 完善不动产课税的配套制度与政策，加强不动产税收的征管力度：强化不动产产权登记制度；完善不动产价格评估制度；理顺城市土地和房屋管理体制。 u 不动产税制改革的方向设计不动产税的基本原则 公平原则：调节收入的重要制度 完善税制，统筹设计 效率原则：提高土地资源的利用效率 收入原则：地方政府财政的稳定收入来源 效益原则：尽可能降低征税成本 u 不动产税制改革的方向不动产税设计的初步设想 各层级政府在不动产税中的关系：归属市以下政府 不动产税的征收对象：城乡之间、不同用途的房地产（如商用和住宅）、不同所有者的房地产（如内、外资企业及政府使用的）是一视同仁，但对农村地区可以暂缓征收。 u 不动产税制改革的方向不动产税设计的初步设想 以价值评估作为计税依据。 设定一定的免征额。 建立专门的评估机构。 采用计算机辅助批量评估方法。 进行评估人员的培训，采用统一的方法，保证评估的一致性与公正性。 建立评估结果的公示与反馈制度。 建立适应不动产税的征管体系。 u 不动产税制改革的方向我国推行不动产税的主要障碍 中国公民缺乏对财产纳税的观念。 低成本地对不动产进行估价是征收不动产税的基础工作。 征收不动产税有赖于完整的房地产统计资料，我国较为欠缺。 地方政府的阻力。出于政治上的考虑，或担心不动产税可能降低土地出让金的当期收入，或担心在区域间投资环境的竞争中处于不利地位。 缺乏大量专业的评估和管理人才。 u 不动产税的前景 不动产税是完善我国市场经济现代税制的重要内容。 我国现行税制的主体框架确立于1994年，但那次改革没有触及与房地产相关的税种。目前的房地产相关税制仍具有浓厚的计划经济色彩，存在诸多问题。 推行不动产税不是简单地