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第三章 物业管理企业的资金来源 第一节 物业管理企业筹资方式和渠道 一、筹资的动机 物业管理企业筹资的基本目的是维持自身的生存与发展，而每一次具体的筹资活动通常又受到特定动机的驱使。 （一）新建筹资动机 （二）扩张筹资动机 （三）调整筹资动机 （四）混合筹资动机 二、筹资的渠道 资金的筹集渠道是指企业资金的来源和通道，体现了所筹集资金的性质和特点。 （一）政府财政资金 （二）金融机构资金 （三）其他法人单位资金 （四）居民个人资金 （五）企业自留资金 （六）外国和港澳台资金六项。 三、筹资方式 筹资方式是指企业筹集资金所采取的具体形式。按照不同筹资方式体现的经济关系，筹集的资金可以分为权益资金(自有资金)和负债资金(借入资金)。 （一）吸收直接投资 （二）发行股票 （三）留存收益 （四）银行借款 （五）发行债券 （六）商业信用 （七）融资租赁 （八）代管基金 前三种方式属于权益资金，后五种方式属于负债资金。 （一） 吸收直接投资 1．吸收直接投资的形式 (1)吸收货币投资 (2)吸收实物投资 (3)吸收无形资产投资 2．吸收宜接投资的优缺点 (1)优点 ①能够增强企业信誉 ②能够更快地形成生产经营能力。 ③财务风险低。 (2)缺点 ①资金成本高 ②产权不够清晰 （二）发行股票 1．发行股票的分类 （1）普通股股票 普通股股票在权利和义务方面的特点是： ①普通股股东对公司享有经营管理权。 ②普通股股利分配在优先股之后进行，其多少取决于公司的盈利情况。 ③公司解散清算后．普诵股股东对公司剩余财产的请求权在债权人和优先股股东之后。 ④公司增发新股时，普通股股东具有认购优先权。 (2)优先股股票 优先权利表现： ①优先获得股利 ②优先分配剩余财产 2．发行股票的优缺点 (1)优点 ①能提高股份有限公司的信誉 ②不用偿还股本，资金风险小 ③没有固定的股利负担 (2)缺点 ①资金成本高 ②股权比较分散 (三)留存收益 留存收益是指对企业税后利润进行分配而形成的公积金，是企业从内部筹集资金的主要来源。 （四）银行借款 银行借款是企业根据借款合同向银行或其他金融机构借入的需要还本付息的款项。 银行借款的特点 (1)筹资速度快。。 (2)相对比较灵活。 (3)资金成本低。 (4)银行借款的限制性条款比较多。 (五)发行信券 企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券，是持券人拥有公司债权的证书。 优点：筹资对象广、市场大 缺点：成本高、风险大、限制条件多 (六)商业信用 商业信用是在交易活动中吸收利用外部资金的一种行为，是指商品或服务交易以延期付款或预先收款方式进行而形成的借贷关系．是交易双方之间的直接信用行为。 优点：筹资便利、限制条件少、有时无筹资成本 1．商业信用的形式 (1)应付账款 (2)应付票据 (3)预收账款 2．商业信用筹资的特点 商业信用筹资最大的优越性在于容易取得。 ①商业信用是一种持续性的信贷形式，且无须正式办理筹资手续。 ②如果没有现金折扣或使用不带息票据，筹资不 负担成本。 商业信用的缺陷在于期限较短，在放弃现金折扣时付出的成本较高。 （七）融资租赁 融资租赁是由租赁公司按承租单位的要求购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租单位使用的信用业务。 （八）代管基金 代管基金是指物业管理企业接受业主的委托代管的专项用于共用部位和共用设施设备大修理的专项维修资金。 1．专项维修资金的来源 ‘ 专项维修资金由业主按照国家有关规定以一定的比例交纳 2．专顷维修资金的管理 专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用。 第二节货币时间价值 一、货币时问价值的概念 一般认为，货币时间价值是货币资金在周转运用中由于时间因索而形成的差额价值，即将资金转化为资本，投入到生产经营中去而带来的增值额。其中最初的货币价值称为现值，最后体现了增值额的货币价值称为终值。 二 货币时间价值的计算 （一）单利终值和现值的计算 1．单利终值 单利终值是采用单利计息方式，在既定利率下一笔货币资金若干期以后包括本金和利息在内的最后总价值，即本利和。 如现在存1元钱，年利率为10％．经过3年，各年年末的 单利终值计算如下： ’ 1年后的单利终值＝1M(1*10％M1)＝1．1(元) 2年后的单利终值＝1M(1*10％M 2)＝1．2(元) 3年后的单利终价值＝1X(1410％x3)＝1．3(元) 单利终值的一般计算公式为： FV=PV×(1+i×n)