房地产经果济作业答案.docx

房地产经济一、名词解释题：1、（教材第十章）业主公约答：业务公约又称为管理公约或公共契约，是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。2.（教材第八章）房地产泡沫答：房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终将会向泡沫一样破灭。3.（教材第五章）可调价格合同答：可调总价合同又称为变动总价合同。合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（Current Price）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。4.（教材第四章）总承包答：指一个建设项目全部建设过程交由一家建设单位实行总包,即从项目建议书开始,包括设计任务书、勘探设计、设备材料询价和采购、工程施工、生产准备、投料试车，直到竣工投产、交付使用为止，全由一家建设单位完成。5.（教材第三章）房地产投资答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。6.（教材第二章）土地使用权出让答：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。7.（教材第一章）住房公积金答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。8.（教材第一章）两限房答：两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。9.（教材第一章）经济适用房答：经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微利商品房。10.（教材前言）改良物答：改良物是提高土地的品质，使土地更能满足人们生产生活需要的物质。简答题：11. （教材第九章）简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。答：收益还原法的基本原理是：某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。成本法就是生产某一房地产品所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。12. （教材第八章）房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应？答：房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业对国民经济的拉动效应非常显著，而房地产业非理性发展所形成的泡沫对产业链条也产生了一系列的联动效应。A、房地产泡沫的正效应分析1）、正反馈效应。房地产泡沫具有一定程度上的正反馈效应，在泡沫产生并持续放大阶段，房地产价格持续上升，消费者产生了房地产价格将会进一步上行的预期，而实际价格走势正式了这一点时，将会进一步增强这种预期，在这个过程之中居民的财务水平的确出现了一定程度的增加。2）、托宾Q效应。根据托宾Q效应理论，Q值企业资产的市场价格/企业重置成本，当房地产价格上升时，投资、投机于房地产的企业的股价上升，即使企业不是上市企业，其拥有财产的价值上升也表现为其本身市场价格的上升，从而导致Q值变大，企业的市场价值高于资本的重置成本，企业就会增加投资，最终刺激经济的增长。此外，房地产泡沫还存在周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性等诸多效应。B、房地产泡沫的负效应分析1）、资源配置效应。房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响。由于房地产泡沫的膨胀，资产价格不断上升，使得房地产资产持有人的财富不断增加，从而不断吸引社会资金注入房地产产业，导致大量资金在该产业集中，在资金总量一定的情况下，无疑会减少在其他资产方面的资金投入，这就必然引发社会经济资源的重新配置，泡沫的出现必将对国民经济的产业结构产生影响。2）、收入分配效应。房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配，房地产泡沫的收入分配效应属于市场分配范畴。在泡沫成长阶段