201204_深圳_中粮锦云_中粮锦云项目认筹蓄客方案.docVIP

中粮锦云蓄客执行案 1、蓄客方式目的 1）在目前“三限”政策影响及市场淡季背景下，执行精准营销，细化销售任务，明确蓄客目标，保证项目销售现场充足持续的到访量，进而确保首批单位开盘火爆销售局面，为后续加推单位奠定基础。 2）通过中粮锦云VIP会员、大众团购、认筹升级三重营销手段进行项目意向客户积累及梳理工作，过滤一般客户，锁定诚意实力客户，通过客户渠道拓展，结合媒体、活动推广，加强与客户的联系。 2、目标盘点 1）推售目标：根据公司营销目标，开盘力求热销，争创10个亿销售额。 开盘销售金额目标 销售均价（实收） 开盘销售面积 10个亿 15000元/平米 66667平米 2）推售安排 根据前期营销推售安排，预计开盘集中推售1A02、1A03、1E、1F、1G、2A、2B、2C沿前进路、流塘路单位及看园林2条腿小户型，涵盖面积65-302平米二房至五房单位，拼后推售单位为702套，推售建筑面积为约75507平米，开盘75%销售率，总销售额约为8.49亿。在保证市场主流产品热销同时，顺势引导合拼大户去化。根据认筹及开盘情况，可按分腿对1C座进行加推，共116套，推售面积为12789平米，加推销售80%，销售额为1.53亿，开盘后一个月内销售额实现10个亿，销售套数约620套。 开盘推售楼栋 推售套数（拼后） 推售总面积 1A 65平米 29套 1885 85平米 29套 2465 1E 174平米 54套 9396 302平米 2套 604 1F 78平米 58套 4524 86平米 29套 2494 129平米 29套 3741 1G 77平米 28套 2156 88平米 28套 2464 147-149平米 64套 9472 2A 77平米 28套 2156 88平米 28套 2464 147-149平米 64套 9472 2B 78平米 29套 2262 87-89平米 58套 5104 129平米 29套 3741 2C 78平米 29套 2262 87-89平米 58套 5104 129平米 29套 3741 合计 702套 75507平米 注：以上单位由于面积段重复，套数较多，根据蓄客情况，分批次侧重推售，一批1A、2A、2B、2C、1E（466套）；二批为1F、1G（326套），蓄客超过600批，进行二批加推，确保推售集中度解筹率 加推单位 1C 78平米 29套 3944 88平米 58套 5104 129平米 29套 3741 合计 116套 12789平米 后续推售安排 9月推出商业 8300平米 10月集中推出1B、1D 13195+10000=23195平米 11月推出商务办公 8300平米 3）蓄客目标： 供应套数 （按销售率76%计） 销售套数 认筹客户 （按解筹率60%计） 诚意客户 （按50%诚意率） 到访客户 （按50%诚意率） 蓄客时间 每日到访 818套 （拼后） 约620套 （拼后） 约1034批 约2068批 约4136批 30天 约138批 目标设置：以首次开盘尽可能实现销售金额10亿元，销售面积约6.7万平米计算，套数均为组合后计算，起始日期为6月22日营销中心开放。 目标分解：根据营销核心三大节点（营销中心开放、样板房开放、收筹）在开盘前对4136批进行来访分解： 营销节点 蓄客时间 到访蓄客任务 营销中心开放期间 截止7月12日 （21天） 约2895批 收筹期间(样板房开放) 截止7月21日 （9天） 约1241批 来电客户预计目标： 到访总量 总来电量 （按30%转化） 蓄客时间 （5.10至开盘） 每日来电客户 4136批 约13787批 约80天 约172批3、蓄客策略及形式 根据蓄客目标及蓄客周期梳理，中粮锦云蓄客存在时间紧，任务重两大难点，在整个蓄客策略做如下建议： 1）认筹蓄客时间前置，拉长有效客户梳理周期，营销中心开放时开始意向收筹； 2）启动大众团购、“云计划”、收筹VIP升级三重客户梳理途径，保证客户高度有效性； 3）在保证项目实收目标前提下，重拳优惠力度，多重优惠体系，加强客户认筹质量及数量； 3.1蓄客工作安排 5.106.226.307.137.223.2蓄客形式说明： 大众团购说明 为快速积累项目意向客户，建议5月10日网络预约中心在指定网站启动，全城意向购房客户均可在网络预约中心自行填写申请大众团购问券，并获取认证序列号，网络预约中心随时更新显示参与大众团购客户数量，调动客户积极性。同时，通过网络问卷直面了解客户意向需求。客户凭序列号到营销中心办理VIP，方视为大众团购客户。优惠折扣释放方式： 根据项目蓄客情况，在开盘当天现场公