20141201_企业购买写字楼物业专题.pptxVIP

企业购买写字楼物业专题研究新景祥（厦门）营销管理中心 陈挚君2014年12月第一部分：企业购买的定义第二部分：企业购买的流程第三部分：企业购买的税费第四部分：企业购买的优劣势第五部分：企业购买答客问企业购买的定义1企业购买（房产/不动产）的定义 以公司/企业的名义进行房产物业的购买过程，称之为企业购买方式。它与个人购买最直观的不同是合同签署公司名义而非个人名字。购房合同甲方（出让方）乙方（受让方）一般为项目开发方个人（张某）企业（XX公司）1、已有企业客户购买流程2、非企业客户购买方法及流程3、购买过程各配合方工作重点企业购买流程2企业客户如何实现购买行为？银行备案放款客户确定购房意向企业名义签订合同1、企业是否符合政府规定购买的行业类型要求？ （涉及产业规划）金融/物流/外贸/IT/游艇……2、企业是否符合政府规定购买的的注册地要求？（涉及税收归属）湖里/思明/集美/翔安/海沧……两岸金融中心片区/湖里高新技术园片区/保税区……非企业客户如何实现购买行为？客户确定购房意向客户交定金，签订认购协议提交企业注册资料（确定企业名称（多选）、提供法定代表人、股东、监事身份证复印件，企业类型、经营范围，出资比例）财务公司代办 （流程请百度）企业刻章（法人亲到政务服务中心）企业账户设置（法人亲到银行）企业注册成功（法人拿到企业相关材料如营业执照、公章等）注册企业企业名义签订合同办理抵押贷款（所有股东到银行面签）企业设计登记表请猛击银行备案放款注册公司具体流程请猛击鼎泰和云玺销售流程举例（具备预售条件）一、个人客户以法人代表身份交10万定金，同步提交办理企业的相关材料给财务公司。?二、个人客户在10天内按开发商要求按时缴交首付，但不签订认购合同。注：由于公司还没办下来，企业名称无法确定，企业资格也未成立，故无法签订合同。?三、财务公司代办个人企业流程，并办理成功。注：客户积极配合的情况下大约1个月时间能够办理成功，其中，客户要配合财务公司办理，办理过程中需要出面或到场3-4次。?四、个人客户以企业名义签订购买合同，并提交按揭材料给银行。成立个人空壳企业公司 两种方式：21有限责任公司（≥两个人）：无较大限制，依照法规成立即可。（一人）有限公司：一个人即可，注册人不能进入企业法人黑名单。一、开发商做什么？1、政府公关（政策支持、办理流程减免）2、银行公关（利率优惠，额度争取，流程见面）3、落实财务代办公司，做好相关培训和配套服务。二、代理商做什么？传达企业购买信息/协助收集客户的材料三、客户做什么？1、提交相关企业注册材料，确定企业名称、法人、监事等材料。2、在需要法人出面的流程中出面办理。（刻章、银行账户设立等）四、财务代办公司做什么？以代理人/申办人的角色出现，准备注册企业的相关物料，注册企业相关流程和事项客户持有后续如有继续服务，则是企业做账、报税、年检等。五、律师事务所做什么？（可选择服务）1、可以委托律师事务所作为代管方，代理期间需要企业法人做的事情。2、转让阶段草拟股权转让法律文件，代办股权转让各项手续，代办公司交割手续。3、帮助交易双方查证企业账目和经营记录是否合法，提供法律意见书。企业购买涉及税费详解3企业购买之--税费明细（根据各地具体税费政策会有不同）?税费项目企业购买过户税费公式（无财务筹划手段）购买期间印花税售价*0.05%契税售价*3%持有期间房产税（土地使用税忽略不计）方法一、从租计征，年租金*17%；方法二、从价计征，登记价*75%*1.2%；转让期间营业税及附加（售价-买价）*5.6%土地增值税增值额*规定税率-买价*速算扣除系数企业/个人所得税（售价-买价）*25%企业购买存在各种税费分类简述购买期间1、契税，办理产权时候缴交。商办项目一律按国家规定的统一标准成交价的3%的比例征收契税。例：100万X3%=30000元。2、印花税 成交价的万分之五。例：100万X0.05%=5000元。企业购买存在各种税费分类简述持有期间房产税，公司持有房产缴交的分为两种情况，第一种是出租并按照租金收入的17%比例缴交税费。例：一年10000元，17%就是1700元，交房后开始缴交。第二种自用或空置的房产税，房产原值X75%X1.2%，一年约是登记价的0.9%。（办理产权证后开始缴交）例：100万X75%X1.2%=9000元企业购买存在各种税费分类简述转让期间4、营业税，非普通住宅不受5年限制，都要交交易差额的5.6%的营业税及附加。但是公司持有房产，通过财务手段运作转让在没有差价的情况下，无需缴交营业税。企业购买存在各种税费分类简述转让期间5、土地增值税，转让公司名下的房产要交土地增值税，土地增值税按照差价的30%-60%的比例缴交，但是这部分比例可以用折旧（每年可折旧登记价的5%）、装修成本冲抵(装修费最高不超