二手房交易中小常见的陷阱.doc

版面导航正义网 | 返回检察日报首页 | 版面导航 | 标题导航 | 检察日报检索3 上一篇 2009年8月31日 星期一 上一期??下一期二手房交易中作低房价相关法律问题探讨沈新康侯百丰王海峰陈蔚如编者按　时下，一些二手房买卖合同纠纷多因作低房价而引发，司法实践中也出现大量同案不同判现象。为对作低房价的行为进行规范，统一法律适用，不久前，上海市检察院第一分院组织召开了“房屋买卖中作低房价‘同案不同判’一类问题民事审判检察监督”专题研讨会，邀请了有关法律专家、房地产管理机关、税务机关相关专家对此进行深入研讨。沈新康侯百丰王海峰陈蔚如所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。■作低房价的合同是否有效在房地产买卖交易中，根据我国有关税收法律法规，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个人所得税。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的违约金数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。■法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。■买卖双方、中介公司应承担的责任房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系