按不同分类标准划分房地产经纪的种类.docVIP

按不同分类标准划分房地产经纪的种类　　房地产经纪是房地产中介的一部分，也是经纪行业的一个分支。房地产经纪是基于房地产这个特殊商品所形成的市场而产生的，是指房地产经纪机构以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、提供房地产信息等活动的经营行为。房地产经纪服务有狭义和广义之分。狭义的房地产经纪是指在房地产开发、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中，为委托人提供信息、咨询、居间、代理、行纪等服务。广义的房地产经纪包括在房地产投资、开发、销售、经营管理等各个环节提供的经纪服务。按不同分类标准可做不同分类，主要包括如下三种。(1)房地产居间和房地产代理虽然经纪活动包括居间、代理和行纪三种主要方式，但行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，并不适用于房地产，对于房地产经纪，如果按服务方式分类，主要分为房地产居间和房地产代理两类。1)房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。由于房地产交易具有类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2)房地产代理是指房地产经纪机构及其人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。在这一类代理活动中，常常又派生出一些其他代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。此外，随着房地产业的发展和房地产市场的成熟，一些房地产经纪机构的代理业务开始拓展至房地产开发、交易、物业管理全程，从事代理筛选及聘用从设计机构、施工单位到物业服务企业等各类专业机构的活动。房地产居间与房地产代理虽然都属于房地产经纪活动，却是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托，如果代理人在同一个代理活动中接受双方委托，属于无效代理行为，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。目前，在很多大城市，房地产拍卖已成为一项非常活跃的经济活动。拍卖机构受有关主体的委托，以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。这可以看做一种特殊的代理形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。(2)新建商品房经纪与存量房经纪我国目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务相对较少。新建商品房经纪又被习惯称为一手房经纪，是指房地产经纪机构为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的专业服务，这类经纪活动通常采取代理的经纪方式，由房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发的商品房，并向房地产开发商收取佣金；存量房经纪也被习惯称为二手房经纪。存量房经纪主要涉及住宅、商业地产、工业地产等多种类型房地产的买卖和租赁，既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。在采用代理方式的存量房经纪活动中，既有卖方代理业务又有买方代理业务。(3)房地产买卖经纪与房地产租赁经纪目前，房地产经纪活动主要涉及的房地产交易方式是房地产买卖和房地产租赁。因此，根据促成房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场；房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。